民泊譲渡物件のメリット・デメリットとは？物件を選ぶ際の3つのポイント

新型コロナウイルスによる規制が緩和され、訪日外国人も増えてきました。人の移動が増えるとそれに伴って需要が増えるのが宿泊施設です。アフターコロナを見据えて民泊を始めてみようと検討している人も多いのではないでしょうか？今回は譲渡物件での民泊について解説していきます。譲渡物件で民泊を行うメリットや注意点などについても触れているので、民泊に興味がある方はぜひ参考にしてください。

民泊の譲渡は可能？

民泊は家の使っていない部屋などを利用して気軽に始めることができますが、その一方でインバウンドの状況に影響を受けるため必ず利益が出せる保証はありません。自然災害やコロナのパンデミックのように、旅行が難しい状況になった場合は稼働率が上がらず赤字になる可能性もあります。

また、持ち家で民泊をしていたけど引っ越しをしなければいけなくなったというケースもあるでしょう。そういったときに挙げられる選択肢のひとつが物件の譲渡です。

もし自分で物件を所有しているのであれば譲渡は可能ですが、気を付けなければいけないのが賃貸物件の場合です。貸借人が変わるため、物件を所有しているオーナーと現貸借人、そして新しい貸借人の3者で契約を取り決めることが望ましいです。

民泊譲渡物件のメリット

民泊用に新しい物件を探すこともできますが、譲渡物件を使うことで得られるメリットもあります。そして、メリットを理解することで民泊を始める際の選択肢を広げることができます。

すぐに運営を開始できる

空き家や新しい物件を購入するとなると、手続きや家具の購入、設置などの期間を考えると運営を始めるまでに数ヶ月はかかります。しかし、譲渡物件であれば元々民泊として使っていた家具や備品がそのままになっているため、短期間で運営を開始することができます。

家具の設置や備品の準備をイチからするには労力が必要な上に、リフォームやリノベーションが必要な場合はさらに時間もかかります。なるべく早く事業を始めたいという人は、新しい物件を探したり購入するより譲渡してもらう方が良いでしょう。

民泊運営にかかる初期費用を抑えられる

賃貸ではなく物件を新たに購入する場合は、まとまった初期費用が必要になります。物件の状態によってはリフォームを行う必要もあり、その場合はさらに費用がかかります。また、家具や備品を揃えるにも費用がかかるため、初期費用が高額になりがちです。

しかし、譲渡物件にすれば購入するよりも費用を抑えることができます。家具を買う必要がなければその分のコストを節約することができるため、全て自分で買うよりも安くなるでしょう。ただし、家具の購入が必要かどうかは物件にもよるため必ずしも安くなるとは限らないため注意してください。

民泊の許可が取れる物件だと分かる

民泊はどんな家でもできるわけではありません。民泊新法で届出を行う場合は民泊新法における「住宅」の定義に当てはまっている必要がありますし、旅館業法であれば簡易宿所営業の基準を満たしていなければ営業許可を取ることはできません。

特に旅館業法は民泊新法よりも基準が厳しいこともあるため、選んだ物件で許可が取れない可能性もあるのです。一方で、民泊を運営していた物件であればすでに運営許可が取れているため、民泊が可能な物件であることが分かります。

しかし、譲渡物件であっても必ず確認は取っておきましょう。

民泊譲渡物件で民泊運営を行う際の注意点

譲渡物件、いわゆる居抜き物件で運営をする際はメリットだけでなく注意すべきポイントも押さえておく必要があります。気を付けるべきポイントを覚えておけば、どうすれば民泊ビジネスを成功させることができるかが見えてきます。

収益性が低い物件の可能性がある

使用していた物件を譲渡するには様々な理由があります。引越しや所有者の私情によりやむを得ず手放す場合もありますが、中々売り上げが伸びずに譲渡することになっている物件もあるので注意が必要です。

例えば、建物の立地性が原因で売り上げが低迷していた場合、物件の立地を変えることはできないため、たとえ買い取ったとしても収益が増える可能性は低いでしょう。改善を図れば収益アップが目指せる物件であれば前向きに検討しても良いですが、どうしてその物件が譲渡に出されているのか、その理由と原因は把握しておきましょう。

見えないリスクが顕在化している可能性がある

立地や内装などに問題がなかったとしても、その他のところにリスクが隠れている可能性もあります。例えば、民泊でのトラブルで多い事例のひとつが近所の住民からの苦情です。トラブルに発展することもあり、最悪の場合は営業ができなくなってしまうケースもあります。近所の住民、または同じマンションの住民とのトラブルが過去にあったとしても、オーナーや仲介業者から必ず説明されるとは限りません。

また、管理会社と所有者の関係性が悪い可能性も考えられます。気になることやリスクになりそうなことは仲介業者や前オーナーにあらかじめ聞いておきましょう。

消防設備が設置されていない場合がある

譲渡物件はすぐに運営ができる状態であることがメリットですが、それでも注意すべきなのが消防設備です。民泊を行うには消防法に基いた消防設備を必ず設置しなければいけません。

通常、消防設備の設置が終わったら消防署に書類を送ります。その後立入検査が行われ、問題がなければ消防法令適合通知書が交付されます。民泊新法で申請を行うときはこの適合通知書を添付しますが、自治体によっては書類の提出が義務でないところもあります。

しかし、消防設備の設置は義務です。そのため、万が一設置をせずに運営を続けていて消防署の検査が行われると、営業ができなくなる可能性もあります。

民泊譲渡物件を選ぶ際の3つのポイント

民泊を行う前に、物件選びに関して覚えておくべきポイントをご紹介します。複数の物件が候補になっている場合はこれからご紹介するポイントを参考すると検討しやすくなるでしょう。

1.収支シミュレーションを立てておく

物件のタイプに関わらず、前もって収入予測を立てておかなければ経営に失敗する可能性が高くなります。前の運営者の収支に関する情報を見ることができる場合は参考にしておきましょう。

特に民泊での予約率に影響するのがゲストからのレビューと口コミです。以前リスティングに記載されていた内容は共有してもらうようにかけ合ってレビューの内容は細かいところまでチェックし、マイナスなレビューがあれば今後の運営で改善できるかを考えましょう。

たとえ収入が高くても、経費も高くなれば赤字になることも十分に考えられます。必要な経費と収入を計算し、どれくらいの利益が上げられるかについてのシミュレーションは忘れずに行ってください。

2.リーガルチェックを行う

譲渡に出されている物件の契約を行う際は契約内容をしっかりと確認するようにしましょう。契約していた物件から退去するときに使っていた設備などを撤去して元の状態に戻すことを「原状回復」と言い、一般的に退去の際には原状回復の義務が課されます。

しかし、原状回復をせずに内装をそのままにして売却をするケースも多く、これを造作譲渡と呼びます。もし造作譲渡であれば価格が適切かどうか、造作物の内容は全てリストにして記載するなど漏れのないようにしましょう。

また、賃貸物件で造作譲渡を行う場合はオーナーにあらかじめ了承を得る必要もあります。契約の条件や内容を確認していないと後々トラブルに発展する可能性もあるので、リーガルチェックは必ず細かいところまで確認することが大切です。

3.条件交渉も検討する

造作譲渡に関しては、金額が高すぎたり妥当でなないと感じたら値引きの交渉をすることもできます。造作譲渡ということは内装の設備を一定の期間使っているということなので、もし設備に不具合があったり劣化していて状態が良くない場合は値引き交渉ができるポイントになるでしょう。

しかし、あまりにも要件をたくさん出しすぎるとかえって契約を断られることもあります。特に人気物件で交渉しすぎると、条件をそのまま呑んでくれる人が優先されるでしょう。いい物件を見つけたのに契約が破棄されては意味がありません。交渉をする際は、なるべく売り手と買い手の双方にとってメリットがあるように提示することを心がけましょう。

まとめ

いかがでしたか？譲渡物件は初期費用を安くできたりすぐに営業できたりとメリットも多いため、民泊を始めたいと考えている人は物件選びの選択肢のひとつになるでしょう。

しかし、譲渡するということは何らかの理由で手放すことなので、収益性があるかどうか、リスクや将来性をよく考えて検討することも大切です。もし良い条件の譲渡物件を見つけたら前向きに検討してみてはいかがでしょうか？

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