民泊の収入は事業所得?確定申告の方法を徹底解説

民泊新法
民泊の収入は事業所得?確定申告の方法を徹底解説

古民家からおしゃれな別荘のような家まで、色々なタイプの物件に泊まれることから人気が高まっている民泊。副業でやっている方もいれば本業として運営している方もいるでしょう。

しかし、民泊で得る収入に関して気になるのが確定申告です。確定申告は難しいイメージがあり、どうすればいいのかよく分からない場合も多いでしょう。そこで今回は民泊の確定申告に関する疑問から申告する方法まで詳しく解説していきます。

民泊事業も確定申告は必要?

民泊をやる上で必ずやらなければいけないのが確定申告です。本業か副業か、または所得の金額によって申告の必要の有無が変わってくるため、条件をきちんと理解しておきましょう。

民泊が本業の場合

一般的に個人事業主や自営業の方は、1年での所得が48万円を超えた場合に確定申告を行う必要があります。48万円は所得税の基礎控除額です。

民泊での収入は主に宿泊した日数と宿泊料で決まります。そして収入から必要な経費を引いた金額が所得になります。物件そのものの良し悪しはもちろん、利便性を考えると家の立地や利便性も影響してくるでしょう。また、稼働できる日数が180日までというルールもあります。

本業にする場合はそういった点も踏まえてどのくらいの所得が見込めるかを考えなければいけません。

民泊が副業の場合

副業であれば、所得が1年で20万円を超えた場合に確定申告が必要です。本業の仕事とは別に副業として民泊を行っている人もいるでしょう。代行会社に委託すれば運営も楽になるので、そこまで手を取られることもなく副収入を得ることができます。先述しましたが、収入=所得ではないため、収入としては20万円以上あったとしても経費を差し引くと20万円以下になり申告が不要になることもあります。

また、民泊だけでなく他の副業もやっている方もいるでしょう。もし複数の副業を掛け持ちしている場合は、その副業の合計額が20万円を超えると申告を行う必要があります。

 

民泊の収入は何に区分される?

所得には種類があり、所得税法によって10種類に分類されています。では、民泊はどの所得に分類されるのでしょうか?それぞれで計算方法や課税方法も異なってくるためきちんと理解しておきましょう。

事業所得に区分される場合

事業所得とはサービス業や小売業、農業、製造業などの事業から発生する所得のことであり、本業として民泊を運営しているしているのであれば事業所得に区分されます。また、反復性や独立性、継続して事業が行われているかが事業所得かどうかを決めるポイントにもなります。

他にも、複数の物件を使って民泊をしているなど事業の規模が大きいと事業所得に分類される場合もあります。確定申告には青色申告と白色申告がありますが、事業所得として手続きをする際には青色申告が可能です。青色申告では特別控除を受けたり、赤字になってしまっても最大3年は繰り越しが可能になったりとメリットが多いのが特徴です。

雑所得に区分される場合

雑所得とは、事業所得や利子所得、配当所得などの9種類の所得に当てはまらない所得のことです。例えば会社員をしながら副業をしているのであれば雑所得で申告を行います。

基本的に民泊のみで生計を立てている場合を除いては、雑所得に区分されます。ただ、自分の仕事が雑所得なのか事業所得なのかを判断するのが難しい場合もあります。会社勤めであれば副業は雑所得になりますが、副業の規模が大きくなると事業所得に区分されることもあります。

また、事業所得は継続して収入を得ていることがポイントになるため、単発で請け負った仕事などは雑所得になります。確定申告における違いは、雑所得では青色申告ができないことです。白色申告は手続きが簡単な反面、特別控除を受けることができません。

不動産所得に区分される場合

民泊は雑所得あるいは事業所得に区分されることがほとんどですが、不動産所得に分類される場合もあります。不動産所得とは建物や土地の貸付をすることで得る所得のことを言います。

例えば、もともと不動産業としてアパートの賃貸を行っているとします。賃貸契約が終了して空いている部屋を新しい住人が引っ越してくるまでの間だけ民泊として利用した場合、その収入は不動産所得として取り扱うことができます。

ただ、民泊は部屋を貸すだけでなく、日用品を備え付けたり寝具類のクリーニングや清掃など宿泊に関する様々なサービスを提供しなければいけません。そのため、一般的な不動産の貸し付けとは異なることから、不動産所得として判断されることは難しいでしょう。

民泊運営で計上できる経費

所得額を計算するためには経費に費やした金額も知る必要があります。では、民泊を運営する際にはどのような経費が含まれるのでしょうか?申告をスムーズに行うためにも経費は日頃からしっかりと付けておきましょう。

収入金額を得るために直接要した費用(売上原価)

売上原価は業種によってどこまでを範囲とするかは異なりますが、民泊はどうなるのでしょうか?

例1:住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料

まずは仲介業者、いわゆる仲介サイトに対して支払う手数料です。宿泊客を集める際に仲介サイトを使わずに自力で集客をすることは中々難しいですよね。そのため、Airbnbを始めとするプラットフォームを利用することになります。

仲介手数料は利用するプラットフォームによって異なりますが、Airbnbではホストから14%〜16%の手数料を取っています。仲介サイトを選ぶときは各サイトのメリットやデメリット、集客力などを考えながら選ぶようにしましょう。

例2:固定資産税

持ち家があったりマンションを所有している場合は固定資産税も支払います。地価が高い場所ほど固定資産税も高くなります。

住宅用の不動産においては一定の条件を満たせば減額が受けられますが、民泊として利用することで住宅用地に該当せずに固定資産税額が増える可能性もあります。民泊を始める前に固定資産税をどれくらい支払わなければいけなくなるのかを前もって確認しておきましょう。

例3:家賃

マンションやアパートの部屋を借りている場合は家賃もかかります。複数の部屋を民泊に使用しているのであれば部屋の数だけ家賃がかかってきます。

借りている部屋全てを民泊に使っている場合もあれば、賃貸住宅で一室は自分が住んでいて残りの部屋を貸し出していることもあります。その場合は民泊として使っている部分の面積比を分けて経費として扱います。ここで大切なのは計算したときの根拠をしっかり説明できるかです。

販売費や一般管理費、その他所得を生ずべき業務について生じた費用(販管費)

続いて事業を行っていく上で必要な費用です。どのような費用が経費として扱うことができるのか知っておきましょう。

例1:光熱費

ゲストが宿泊した際に使った電気代は経費になります。部屋にキッチンが備え付けてあったりガス暖房を使っていればガス代もかかります。光熱費に加えてお風呂も提供している場合は水道代もかかってきます。

光熱費はゲストの使った分によって金額が変わるので宿泊した日数や人数によって毎月多少の変動はあるでしょう。もし住宅の一部を貸している場合、自分の使っている分と按分しなければいけないので注意してください。

例2:消耗品費

トイレットペーパーやティッシュ、シャンプーなどの消耗品です。ゲストが快適に過ごせるよう消耗品の補充か欠かせません。定期的に見回りをして食器用洗剤やハンドソープ、ゴミ袋など、買い足す必要があればその都度買い足していきましょう。

これも毎月変動はあるものの、そこまで大きな差は出ないでしょう。また、消耗品はストックをしておきたい気もしますが、あまり金額をかけず必要な時に必要な分だけを買うことをおすすめします。

例3:宣伝広告費

仲介サイトだけでなく様々な媒体で広告を出すには宣伝広告費もかかります。リスティング広告やインスタグラムを始めとしたSNS広告もあれば、雑誌に記載してもらう宣伝方法もあります。

予約サイトで直接調べて予約する人もいますが、SNSから流れてくる人も多く宣伝媒体は複数あった方が予約率も上がるでしょう。どのような宣伝方法があるのか、また会社によって金額も違うため前もって下調べをしてみてください。

民泊事業の確定申告を行う際の方法

難しいイメージがある確定申告ですが、手順や必要なものをあらかじめ知っておくことが大切です。ここでは実際に確定申告を行う際の流れを解説していきますので、これから行う人はぜひ参考にしてください。

1年間の収入や経費の整理

まずは1月1日から12月31日の1年間の収入と経費を整理していきます。白色申告もしくは青色申告のどちらかで記帳しますが、白色申告と10万円控除の青色申告は簡易簿記、65万円控除の青色申告は複式簿記です。

1年間の間に使った請求書や領収書を元に記帳していきます。経費に計上したいレシートや領収書は無くさないように保管しておきましょう。

申告に必要な書類の準備

申告の方法によって必要な書類は少しずつ異なるため、何が必要なのかは事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

主な必要書類は以下の通りです。

  • 確定申告書
  • マイナンバーカード
  • 銀行の口座情報
  • 収入が分かるもの

その他には必要に応じて医療費控除の明細書や源泉徴収票を提出する場合もあります。また、電子申告をするのであれば確定申告書は必要ありません。マイナンバーカードがなければ身分を証明できるものを用意しましょう。

書類の作成

集めた書類を元に申告書を作成しましょう。確定申告書に手書きで記入していく方法もあれば、確定申告ソフトを使ったり税理士に頼んだりすることもできます。確定申告ソフトを使えば作成もしやすくスマホでできる場合もあります。

書類の提出に関しては主に以下の3つの方法があります。

  • e-Taxでの電子申告
  • 税務署に持参する
  • 郵送

電子申告は24時間いつでも申告できるため、忙しい方や税務署に直接行く時間がない方にはe-Taxで申告するのをおすすめします。

税金の納付や還付手続き

納税しなければいけない場合は納付をします。納付の方法は現金で窓口やコンビニで支払うか振り込み、もしくはクレジットカードでの支払いがあります。

期日を勘違いしていたり忘れていたなどの理由で納税が遅れないよう、口座振替にしておくのもおすすめです。また、2022年以降は電子マネーの支払いも可能になりました。還付される場合は通常1〜2ヶ月後に口座に振り込まれますが、電子申告だと2〜3週間ほどと少し早めに入金されます。

民泊事業で確定申告をする際の注意点

確定申告を行う前に、民泊をするにあたって注意すべきポイントがあります。知っておかなければリスクになる可能性もあるので、民泊を考えている人は必ず押さえておきましょう。

住宅ローン減税が受けられなくなる可能性がある

住宅ローンの減税を受けるには「自身が居住する住宅である」という条件を満たす必要があります。しかし、民泊をすることによってこの条件が満たされていないと判断され住宅ローンの減税が受けられなくなる可能性があります。

例えば1週間家を空けることになり民泊として貸し出したとします。これだけであれば減税が受けられなくなるということにはなりません。しかし、貸し出す回数が増えて継続的になったり期間が長くなっていったりすると、減税が適用されなくなるかもしれません。もともと住宅ローン減税を受けている人は注意しましょう。

申告し忘れると重いペナルティが課せられる

万が一申告を忘れたときのペナルティについても知っておきましょう。もし期限までに申告をしなかった場合、本来納税するべき税金に加えて延滞税や無申告加算税などのペナルティが課せられます。

無申告加算税の税率は50万円までは15%で50万円を超える場合は20%とかなり高い税率になっており、延滞税も最高で14.6%となっています。罰金を払うハメにならないよう、確定申告は前もって準備することが大切です。もし期日までに申告ができないとわかっている場合は猶予制度もあるので税務署の窓口へ行き相談してみましょう。

まとめ

民泊を本業にしている場合や副業で20万円以上の所得がある場合は確定申告が必要になります。申告をする際にはどの所得に区分されるか、計上できる経費や必要な書類についてもしっておくことが重要です。その他にも、住宅ローン減税や固定資産税など民泊をすることによって影響を受ける可能性があるものについても、適用されるかの確認をしておきましょう。

期日に遅れないように確定申告は余裕を持って行うようにしましょう。

株式会社プレイズでは、民泊運営から許可申請までをまるっと丸投げいただけます。

・空き家や別荘を有効活用したい
・民泊運営を丸投げしたい
・民泊清掃まで一貫して依頼したい
・民泊の稼働率を上げたい

そんな方に向けて、民泊の開業から運営まで弊社が一貫して代行します。民泊に関することならプレイズにお気軽にご相談ください!