民泊運営を始める前に知っておくべきこととは？始めるステップやポイントを解説

旅行の滞在先だけでなく、テレワークやワーケーションのステイ先としても人気が高まっている民泊。しかし、民泊に興味はあっても運営についてはよく分からないと感じている人も多いのではないでしょうか？知っていることが少ないとイメージもしにくいですよね。

そこで今回は民泊の運営に関して知っておくべきことや始めるまでの手順、費用などを解説していきます。本格的に民泊を始めたいと考えている人はぜひ参考にしてください！

民泊運営を始める前に知っておきたい3つのこと

民泊の運営を始める前にまずは営業形態や制限の有無、委託するべきかどうかについて知っておきましょう。どのような種類の運営形態があるのか、またそれぞれで制限はあるのかなど、違いを理解しておくことが大切です。

民泊の種類について

民泊のビジネス形態には民泊新法、特区民泊、旅館業法の3つの種類があります。2018年から施行された民泊新法は届出を出すだけで始められるため、申請のハードルも低く3つの種類の中では1番始めやすくオンラインでの届出も可能です。

もうひとつは特区民泊です。特区民泊とは国家戦略特別区域に指定されている地域に限り認定を受けてできる民泊のことです。指定されている地域は主に東京圏や関西圏、福岡県や広島県、沖縄県などです。

3つ目は旅館業法の中の簡易宿所営業です。一般的に旅館業法で民泊をやる場合は簡易宿所営業として申請をし許可をもらいます。ただし、民泊新法と特区民泊よりも申請のハードルは高くなります。

民泊の制限に関して

民泊新法は始めるハードルは低いですが、営業できる日数が1年で180日以内と決められています。そのため、民泊だけで生計を立てたい方にはデメリットになるでしょう。

特区民泊と簡易宿所営業には180日以内という制限はないため、1年を通して稼働日数を気にする必要はありません。ただ、特区民泊の宿泊に関しては2泊3日〜という条件があり、営業が可能な可能な地域も限られています。さらに国家戦略特区に指定されているからといって必ず民泊ができるわけではないため、それぞれの自治体の条例を確認するようにしましょう。

簡易宿所営業は申請をするには用途地域の条件を満たしている必要があり、場所によっては旅館業法として申請ができない場合もあるので注意してください。

民泊管理業務の委託に関して

民泊の運営タイプには家主居住型と家主不在型のふたつがあります。家主居住型は提供される物件にホストが居住している、もしくはゲストが宿泊しているときは家に滞在しているスタイルを指します。一方、家主不在型はホストが居住せずに家を貸し出すタイプです。

仮に一時的な外出が必要な場合でも原則1時間までとされているため、たとえ物件の近くに住んでいてもゲストがいるときに滞在していない場合は家主不在型になります。

業務の委託に関しては、ホストが自分で宿泊の管理業務をする場合や、家主居住型に当てはまるのであれば委託する必要はありません。しかし、家主不在型で運営していく場合は必ず業務委託をすることが義務付けられています。

民泊運営を始めるステップ

では、実際に民泊を始めるにはどのようなステップがあるのでしょうか？ここでは物件を選ぶところから民泊サイトへの登録まで、6つの手順に分けて解説していきます。

1.物件の選定

まずは民泊として使用したい物件を選びます。自分の家の空いている部屋を使ってもいいですし、新しい物件や空き家などを購入または賃貸する方法もあります。

また、マンションの一室を民泊に使うこともできますが、その場合は必ず管理規約を確認するようにしましょう。もし規約に「民泊を禁止する」という旨が記載されていれば民泊の営業はできません。民泊に関する記載がなくても、後々のトラブルを避けるためにオーナーに必ず許可を取ることを忘れないでください。

また、それぞれの地域で独自の民泊条例を設けているところも多いです。物件を選ぶ際は自治体の条例も合わせて確認しておくと良いでしょう。

2.リフォームもしくはリノベーション

リフォームやリノベーションは必須ではありませんが、物件の状態によってはした方が良いケースもあります。民泊では物件の快適さや清潔さが民泊サイトでの評価に大きく関わってきます。また、おしゃれな物件は予約率が高くなる傾向にあるので稼働率にも影響してきます。

特に壁と床は多少コストがかかっても汚れにくいものや耐久性がいいものを選びましょう。安い素材を選ぶと修理やメンテナンスが定期的に必要になり結果的にコストが高くなってしまう可能性があります。改装するときはどんな内装にしたいかをイメージしておくことも大切です。

3.消防工事

民泊を始める前に消防設備の準備も必要です。一般的に民泊は旅館やホテルと同様の消防設備を設置しなければなりません。必要となる設備は自動火災報知器や誘導灯、消火器などです。場合によっては規制の厳しい特定防火対象物に当てはまることもあり、これに分類されると設備条件が厳しくなります。

しかし、一定の条件を満たせば設置の義務がなくなることもあります。例えば、マンションであれば誘導灯や自動火災報知器などがすでに備え付けられていることがほとんどです。もしマンションでの民泊を考えているのであれば内覧のときに消防設備の確認もしておきましょう。

4.備品の設置

部屋の改装や消防工事が終わったら、次は寝具類や家電など宿泊に必要な備品や家具を準備します。寝具類はベッドフレームやマットレス、シーツ、枕などが必要になります。布団でもいいですが、外国人観光客をターゲットにしているのであればベッドの方が快適だと感じるかもしれません。

キッチンはお皿やコップなどの食器と合わせて簡単に調理ができる器具を揃えましょう。電気ケトルやウォーターサーバーは必須ではありませんが、あると喜ばれます。洗面所にはシャンプーやリンス、ドライヤーも必ず置いておきましょう。掃除用具も必須です。

5.届出申請

申請に関して注意すべき点は、民泊新法で運営をする場合は届出を出すだけでいいですが、旅館業法もしくは特区民泊は申請をして許可をもらう必要があることです。届出の前には必要な書類も集めましょう。もし届出に関して分からないことや不安なことがある場合は事前に各自治体の窓口へ相談に行き、何を準備すればいいのかを聞くのもおすすめです。

書類が集まったら届出または申請を行います。民泊新法はオンラインで申請が可能になっています。その後は物件が条件を満たしているかどうかを保健所の職員がチェックします。そしてこの検査を通過すれば民泊の運営をスタートさせることができます。

6.民泊サイトへの登録

物件への集客のために民泊サイトへの登録も行います。まずは物件を多くの人に知ってもらうことが大事なので、Airbnbだけでなく複数のサイトに登録することをおすすめします。ただし、複数のサイトへ登録をするときはダブルブッキングが起こらないように気を付けてください。

そして、ポータルサイトで重要になるのが写真です。写真は物件への予約に大きく影響するため部屋の雰囲気を明るく、そして清潔感が伝わるような写真を載せましょう。また、最寄駅や周辺の買い物や観光情報、アメニティ、ハウスルールなど物件情報はなるべく細かく記載しておくと良いでしょう。

民泊運営にかかる費用

民泊にかかる費用は家の規模によって異なりますが、それぞれのステップでどのくらいかかるのかを把握しておくことは大切です。あらかじめ大まかな予算を決めておくか、最終的に必要な金額から予算を考えてみてください。

物件費用

もし自分の持ち家の一部を民泊にするのであれば物件費用はかかりません。しかし、民泊用の物件が必要であればかかる費用は購入するのか、または賃貸物件なのかで異なります。新たに家を購入するのであればかなりコストはかかりますが、自分で好きなようにリフォームしたりリノベーションができるので自由度は高いです。

賃貸は購入するよりも少ない費用で始められるため、コストを抑えたい方におすすめです。リスクは低いものの、民泊を許可していないオーナーやマンションも多いためそこがネックになる可能性もあります。

消防設備費用

基本的に届出を出している物件には消防設備を設置する義務があります。例えば自動火災報知器はおよそ8万円〜と決して安くはありません。しかし、2階以上で床の面積が300㎡未満であれば特定小規模施設用自動火災放置設備を設置できるため、コストも大幅に下がります。

消防設備にかかるコストは大体20万円程度と見ておきましょう。ただし、物件の規模が大きいとその分費用も高くなります。また、通常火災報知設備などはどこに設置したらいいのか分からないケースが多いため、業者に頼んで設置をしてもらうのが一般的です。

リフォーム/リノベーション費用

すでに家を持っていて民泊に使う部屋だけをリノベーションする場合は数十万円からできますが、購入した物件などをまるごとリフォームする場合は数百万円ほどかかります。また、賃貸の場合はどこまで改装していいのかを事前に確認することも必要です。

リフォームもリノベーションも、必要な範囲が広いとそれだけコストも高額になっていきます。また、こだわりを持つのはいいことですが、こだわりすぎても費用が高くなってしまう可能性もあるのでどこかで折り合いはつけた方が良いでしょう。

備品設置費用

必要な備品の数や家具の大きさは物件の規模によります。寝室、リビング、浴室、トイレ、キッチンなどそれぞれの場所に備品を揃えなければいけないため、数十万円はかかるでしょう。消耗品は数万円で済みますが、家具や家電は約20万〜30万円かかることが多いです。和室の場合、ベッドフレームを使わずに布団にすることで少しコストを抑える方法もあります。

家具・家電にはそこまで高額な費用をかける必要はありませんが、費用を節約しすぎるとかえって見栄えが悪くなるかもしれないため、内装の見栄えにも気を配りながら選ぶようにしましょう。

届出申請費用

民泊の届出に関しては、全て自分でやる場合は必要な書類の発行手数料のみの負担になるため数千円で済みます。民泊新法はオンラインで届出ができるので手軽ですが、紙での申請ももちろん可能です。

申請のプロセスを自分で全てできる自信がない方は行政書士や代行会社に依頼することもできますが、依頼手数料として20万円ほどかかってしまいます。依頼した方が楽ですが費用は安くないため、コストをかけたくない方は自力でやることを検討しましょう。また、旅館業法もしくは特区民泊は行政に対して手数料を支払う必要があり、値段は各自治体によって異なります。

民泊運営を成功させるためのポイント

民泊を運営しながら利益を出し続けていくにはゲストの求めるものやニーズを探りながら競合と差別化を図ることが重要です。そこで、民泊ビジネスを成功させるために知っておきたいポイントをいくつかご紹介したいと思います。

需要のあるエリアを選定する

まずは物件を決める時に需要のあるエリアを選ぶようにしましょう。東京や大阪を始めとした大都市の主要エリアや主要駅の近くであれば旅行客だけでなく出張などで訪れる人にも需要があります。主要エリアの周辺で競合があまりにも多い場合は、少し離れたところも検討してみましょう。主要駅まで電車ですぐに出れる距離や空港までのアクセスが良いエリアは宿泊しやすいです。

また、大都市エリア以外にもリゾート地や地方の観光エリアもおすすめです。海の近くや星が綺麗に見える街など、非日常空間を味わえるような民泊を目指すのもひとつの方法です。ビーチやスキーリゾートなどは繁忙期は集客できますが、シーズンでない時期は予約率があまり上がらない可能性が高いです。

ユーザーニーズを理解する

ゲストのニーズを理解するためにはまずターゲット像をイメージすることが大切です。ターゲットが具体的にイメージできれば、どのような設備を整えればいいのか、何が必要なのかが見えてきます。

例えば外国人観光客をターゲットにするのであれば和の雰囲気をメインにした内装にしたり、英語や中国語など多言語でパンフレットを作ったりしてみましょう。家族連れを狙う場合はプレイルームを作ったりキッチンの備品を充実させると喜ばれるかもしれません。

さらに、働き方が多様化しており、近年はワーケーションやリモートワークも普及しています。そのため快適に仕事ができるようにネット環境を整えたりデスクワークを設置したりするとワーケーションへのニーズを満たすことができます。

トラブル対策をしておく

民泊の運営にあたって事前に準備しておかなければいけないのがトラブル対策です。備品の損壊や紛失、近所の住民から騒音やゴミ出しについての苦情がくるケースもあります。特にマンションで民泊をしていて他の住民から苦情が続くと、最悪の場合営業を続けられなくなる可能性もあるため事前にマンション住民への説明を行うなどの対策が必要です。

他にも、外国人旅行者は家電の使い方や部屋の勝手が分からずにものを壊してしまう可能性もあります。トラブルを防ぐためにはハウスルールを書いたハウスルールブックを必ず部屋に置いておき、できればゲストのチェックイン時に直接説明すると良いでしょう。

まとめ

民泊を始めるときには運営するには3つの制度があること、それぞれの制度で制限やルールが違うことなどを知っておく必要があります。そして物件を購入するのか賃貸でやるのか、どれくらいの規模でやるかなどによって費用も違ってきます。

民泊ををうまく続けていくためにも、どのような民泊をしたいのかを具体的にイメージしながら準備をすることが重要です。そのためにはエリアの選択やターゲットの具体化、そしてトラブルへの対策も忘れてはいけません。本記事を参考にしながら民泊ビジネスの計画をぜひ立ててみてください！

株式会社プレイズでは、民泊運営から許可申請までをまるっと丸投げいただけます。

・空き家や別荘を有効活用したい
・民泊運営を丸投げしたい
・民泊清掃まで一貫して依頼したい
・民泊の稼働率を上げたい

そんな方に向けて、民泊の開業から運営まで弊社が一貫して代行します。民泊に関することならプレイズにお気軽にご相談ください！