転貸物件で民泊運営はできる?知っておきたいポイントを詳しく解説

民泊新法
転貸物件で民泊運営はできる?知っておきたいポイントを詳しく解説

一時期はコロナウイルスの影響で打撃を受けた旅行業界ですが、規制の緩和と共に旅行需要も増えてきました。近年はホテルや旅館だけでなく民泊の需要も高まってきているため、民泊を始めようと考えている方も多いのではないでしょうか?

民泊を始めるには物件が必要になりますが、気になるのが転貸物件の場合です。そこで今回は転貸物件で民泊ができるのか、知っておきたいポイントも踏まえて詳しく解説していきます。

そもそも転貸とは

転貸を説明する上では、3人の登場人物をイメージすると分かりやすいです。

まず、所有者(A)が所有している物件や土地を借りる人のことを貸借人(B)と言います。そして、貸借人が借りている物をさらに第三者(C)に使用または賃貸させることを転貸といいます。いわゆる又貸しです。

このとき、所有者(A)から物件を借りている貸借人(B)は第三者(C)に対する転貸人となりますが、転貸をする際は必ず所有者の許可が必要になります。オーナーからの承認がなければ第三者への転貸はできないため注意しましょう。また、自分が借りている物件を転借人(C)に転貸をしていて、もし物件に何らかの損失があった場合には損害賠償責任を負うことにもなります。

転貸と民泊の違い

最近よく耳にする「民泊」という言葉ですが法律上では明確な定義付けはされておらず、一般的には住宅の一部やマンションの空き部屋を旅行者に貸し出す宿泊形態のことを指します。自分が所有している家の一部やアパート・マンションの一室だけでなく、使われなくなった空き家を使って民泊ビジネスを始める人も増えてきています。

転貸は第三者に又貸しをすることであり、宿泊をさせることが目的とは限りません。一方で民泊は宿泊場所を旅行者に提供する事業であり、居住は含まれません。また、民泊を始める際には地方自治体への届出もする必要があります。転貸借契約を結んだからといって民泊が行えるわけではないので注意してください。

転貸物件で民泊は可能?

では、転貸物件で民泊を始めたい場合はどうすればよいのでしょうか?ここでは、又貸しした物件で民泊をしたいときの注意すべきポイントを解説していきます。

貸主及び転貸人の承諾が必要

まずは物件の所有者及び転貸人から承認をもらうことが必要です。このときに注意しておきたいのが、第三者に使用させることの許可だけでなく「民泊を行うこと」への許可ももらうことです。

宿泊場所として貸し出す以上、不特定多数の人が出入りすることになります。宿泊者のマナーがよくなかったり近所迷惑になるようなことが起きると近隣住民とのトラブルに繋がる可能性もあるため、民泊をやりたいという旨を最初にきちんと伝えておきましょう。

所有者や転貸人の許可が降りない場合は民泊ビジネスを始めることができません。また、転貸はできたとしても、そもそも民泊を許可していないところもあります。

届出を行う際に書類の提出が必要

転貸の承認が下りたからといって民泊ができるわけではありません。まずは届出を行う必要があり、届出をするためには行政機関に書類を提出します。

民泊のビジネス形態は、民泊新法、特区民泊、そして旅館業法の簡易宿所営業として事業を行う3つに分かれています。民泊新法は届出をすれば営業を始めることができますが、特区民泊と簡易宿所営業は行政からの認定または許可を得なければいけません。

どのタイプで事業を行うかで準備する書類やルールも少しずつ違ってくるため事前によく確認しておきましょう。届出をしたあとは保健所による立入検査も行われます。

転貸借契約で民泊を行う際のポイント

転貸をして民泊を始めようとするときに結ぶ契約が転貸借契約です。トラブルが起きて裁判沙汰にならないためにも、契約を結ぶ際のポイントをいくつか押さえておきましょう。

オーナーと直接賃貸借契約できないか交渉してみる

物件を賃貸するときに所有者と交わす契約を賃貸借契約といいますが、原則として賃貸借契約が終了すると転貸借契約もそれに伴い終了します。又貸しで民泊ビジネスを順調に運営できていても、契約が終了してしまうと物件の明け渡しを行わないといけない可能性もあるのです。

そのため、転貸借契約ではなく、所有者と直接賃貸借契約ができないかを交渉してみるのもおすすめです。もし交渉がうまくいかない場合は、賃貸借契約が終了したとしても転貸借契約を存続し物件を使えないか交渉してみましょう。

賃貸人・賃借人・転貸人の3者間で合意書を作成しておく

又貸しとなるとオーナー、貸借人そして転貸人の3者が関わることになります。後々契約を巡ってトラブルに発展しないためにも、契約を結ぶときは必ず3者間での合意を書面に残しておきましょう。

例えば、賃貸人である所有者からの民泊としての利用を承諾するという旨の内容は必ず記載しましょう。場合によっては「転貸は許可をしたけど民泊までは承諾していない」と解釈され無断転貸と見なされる可能性もあるからです。また、賃貸借契約が終了したら転貸借契約はどうなるのか、物件を引き続き使えるかどうかといったことも大事です。

無断転貸をした場合はどうなる?

賃貸人に無断で第三者に転貸することを無断転貸と言います。では、無断転貸で民泊を行った場合どうなるのでしょうか?

民法612条において「貸借人は、賃貸人の承認を得なければ、その貸借権を譲渡し、又は貸借物を転貸することができない」と明記されています。つまり、オーナーの許可がないまま第三者に又貸しをすることは用法に違反していることになるため、契約を解除される可能性が高いです。

また、契約の解除と合わせて物件の明け渡しも求められるでしょう。こうした事態にならないためにも、事前に許可を得て書類に証拠として残しておくことが重要です。賃貸人は何らかの形で転貸を認める意思を示していれば、「転貸と認めていた」と判断されるかもしれないので注意しましょう。

転貸物件で民泊を行う際に知っておきたい消費税の話

もうひとつ転貸で民泊を始めるときに知っておきたいのが消費税に関してです。契約を変更するときとしなかった場合で変わってくるため、しっかりと理解しておきましょう。

契約内容を変更しなかった場合

契約を変更せずにそのままにする場合、居住用としての契約になるため非課税として扱われます。実際に居住用として使われているのか、もしくは民泊事業として使っているかに関係なく、契約上で「居住用」となっていれば非課税の対象になるのです。そのため、大家さんなどの所有者に対して支払う家賃は仕入税額控除が適用されなくなってしまいます。

仕入れ税額控除とは売上額にかかる消費税から仕入れ額の消費税を差し引いた金額のことで、二重課税されないための制度です。よく分からずに契約内容をそのままにしていると、知らず知らずのうちに二重課税になっている可能性もあります。

契約内容を変更した場合

そもそも民泊は事業としては住宅宿泊事業に分類されます。よって民泊を始めるときは契約の内容も事業用に変更した方が良いでしょう。契約内容を変更すると住宅の貸付には該当しなくなるため、消費税については課税対象となり、仕入れ税額控除を受けられるようになります。

また、途中で契約を変更するときは契約変更前の期間に該当する家賃は非課税の対象です。あくまでも契約変更をした後から課税になるので注意が必要です。

民泊を始める前に消費税について課税か非課税か気になる人もいるでしょう。転貸借契約で民泊ビジネスをやるのであれば、契約内容は住宅用から事業用に変更しておきましょう。

まとめ

又貸しで民泊を行う際には、まず所有者から転貸の承認をもらうこと、そして民泊の運営の許可をもらう必要があります。無断転貸や承認を得ずに民泊をすることは用法違反になるので注意しましょう。また、民泊を始める際には届出を出したり契約内容の変更も行ってください。

賃貸物件で民泊をしたい、またはさらに又貸しで民泊を始めたいと考えている人は、本記事で紹介した契約時の注意点や消費税についてもしっかりと理解しておきましょう!

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