賃貸物件で民泊運営はできる?ポイントや注意点を詳しく解説

民泊新法
賃貸物件で民泊運営はできる?ポイントや注意点を詳しく解説
近年急速に増えている民泊。ビジネスとして民泊を始めることを一度は考えたことがある人も多いのではないでしょうか?空き家や自宅の空き部屋を利用して始める人も増えていますが、気になるのが賃貸物件に住んでいる場合です。賃貸で民泊ができるのか気になる人もいるでしょう。

そこで本記事では賃貸物件で民泊はできるのか、注意すべき点やポイントも踏まえて詳しく解説していきます。

賃貸物件で民泊運営はできる?

民泊に興味を持った人の中で「賃貸物件で民泊をすることはできるのか?」と思っている人は多いでしょう。では、実際に賃貸でビジネスとして民泊を行うことは可能でなのでしょうか?

貸主及び転貸人の転貸の承諾を得る必要がある

民泊を始める際には地方自治体に届出を出すか許可を得る必要があります。簡易宿所営業であれば自治体からの許可、特区民泊は自治体の認定を受けなければいけません。2018年に新しくできた民泊新法であれば、届出を出すことで運営が可能になります。

しかし、賃貸物件に住んでいる場合は賃貸借契約で民泊が認められていないのであれば民泊を行うことはできないので注意が必要です。

そのため、民泊を始める前に契約書を確認し、禁止されている場合は貸主に許可を取ります。賃貸物件は賃貸人が民泊を行うことを承諾している旨が記載された書類が届出の際に必須となります。許可を得ずに民泊をしていると無断転貸になるため気をつけなければいけません。

無断転貸は賃貸借契約の解除となる

建物内での民泊が禁じられているにも関わらず、賃貸人に許可を取らずに営業をすると無断転貸になる可能性が高くなります。また、通常であればマンションを賃貸する際の使用目的は居住することです。そのため、無断で宿泊業を営むことは用法遵守義務に違反していると捉えられる可能性もあるのです。

もし無断転貸と判断されると賃貸借契約そのものの解除に繋がることもあります。賃貸人とトラブルになり民泊が続けられなくなるのを防ぐために、これから民泊をしようと考えている人は民泊の営業が許可される物件を選ぶ必要があります。中には転貸が許可されている物件を扱っているサイトもあるため、それらを活用して物件を探すのもひとつの方法です。

無断転貸をした際の対応

では、許可を得ずに民泊を行い無断転貸とみなされた場合、どのような対応がなされるのでしょうか?

この場合、賃貸人は転貸人に対して営業を止めるよう警告をします。状況によっては営業の差止めを命じられることもあります。もし警告をしても営業が続いていると、賃貸人は賃借人と賃貸借契約を解除したのち、部屋の明け渡しを求めることになります。法的措置を取ると、営業の取りやめだけでなく損害賠償請求が命じられる可能性もあるので注意が必要です。

トラブルが起きたときは賃貸借契約書に書かれている内容がかなり重要になってきます。もし許可を得て民泊を行う場合は契約書にきちんと目を通し必要であれば追記もしておいた方が良いでしょう。

賃貸物件で民泊運営を行なうメリット

賃貸物件で民泊をしたい場合は知っておくべきことも多いですが、メリットもあります。民泊をしようと考えている人は、賃貸で民泊をするメリットについても知っておきましょう。

事故物件でも収益が得られる

旅行をする際に、旅館やホテルでたまたま「事故物件」と呼ばれる部屋に当たることがあります。しかし、ホテルや旅館には知らせる告知義務がないため事前に説明されることはありません。

そして民泊も同様に告知する義務はありません。告知義務とは、もし自殺や事故死、他殺などがあった場合、賃貸人が借人に対して事前に知らせるという義務です。これには心理的瑕疵があるとされるからです。

ただ、注意しなければいけないのは特区民泊は賃貸借契約になるため告知義務が発生する可能性があります。義務が発生したときは必ず告知するようにしましょう。

収益率が高い

民泊新法では営業日数が180日以内と定められています。「民泊って本当に収益が出るの?」と思う方もいるかもしれませんが、営業日数に制限があっても稼働率が高ければ収益は高くなります。特区民泊と簡易宿所営業であれば180日以内という制限がないため、稼働日数が多ければ多いほど収益も上がるでしょう。

また、180日は民泊として運営し、そのほかはマンスリーマンションやウィークリーマンションとして活用するのもひとつの方法です。民泊の運営タイプにもよりますが、アイディア次第では収益率をアップさせることは可能です。

賃貸物件を民泊にする際の注意点

では、本格的に賃貸物件で民泊を始めようと考えている方に向けて、注意しておくべきポイントをご紹介します。トラブルに発展しないためにもしっかりと抑えておきましょう。

賃貸借契約書を確認する

まずは賃貸借契約書の確認です。この契約書で民泊が禁止されていると民泊は行えないので注意してください。民泊を行うためにはオーナーの許可が必要なので、まずは許可をもらうことから始めましょう。口頭だけでなく、必ず「民泊の営業を認める」という旨が書いてある書類も作成します。きちんと書類に残すことで後にトラブルに発展してしまっても対応できる可能性が高いです。

また、契約書において転貸が許可されている場合でも、民泊をする意志はあらかじめ賃貸人に伝えておくとトラブルに繋がりにくくなります。

マンションの場合はマンション管理規約を確認する

マンションに住んでいる場合は賃貸借契約書と合わせてマンション管理規約も必ず確認しましょう。管理規約に違反があると何らかの措置を命じられたりトラブルに発展する可能性もあります。

一戸建てとは違ってマンションには様々な人が住んでおり、規約は住人全員が快適に過ごすことができるように作られています。民泊を始める際も規約に違反したり近隣の住民に迷惑がかからないように規約はしっかりと守りましょう。また、民泊のハウスルールを作る際はマンションの管理規約や使用細則に沿って作るのもおすすめです。

賃貸物件を利用して民泊運営を成功させるためのコツ

いざ民泊を始めて「思ったより稼働率が上がらない……」という事態になっては収益化ができなくなります。そこで、民泊ビジネスを成功させて少しでも収益を上げるためのコツをいくつかご紹介します。

需要のあるエリアを狙う

旅行者にとって宿泊場所はどこにでもあればいいというわけではありません。せっかく泊まるなら便利でアクセスのいい場所を好みます。予約率が高いのはやはり観光スポットや主要駅の周辺です。観光地から物件が近いと、観光した後にすぐに帰って来れるなど移動が楽になります。

また、主要駅が近くにあると遠出もしやすく空港にもアクセスしやすいため需要が高いと言えるでしょう。こうした需要が高い場所を狙うことで、観光客だけでなく出張で移動する人も使いやすくなるので稼働率アップも期待できます。

競合の少ないエリアを狙う

しかし、需要が高いエリアはその分競合も多いです。値段やアクセスの良し悪しがあまり変わらなければ競争率はかなり高く、予約が入るのも難しくなります。その場合は競争率があまり高くないエリアを狙ってみましょう。例えば主要エリアからは少し離れるもののターミナル駅から乗り換えなしで30分以内でアクセスできる地域であれば、アクセスは悪くありません。

どこで物件を賃貸するか迷っているときは、周辺の民泊物件の数や予約率を見ると競合の特徴が分かります。その中で差別化を図ることができそうであれば、新規参入を検討してみましょう。

近隣住民の理解を得る

民泊を始めてみると意外と多いトラブルが近隣住民からの苦情です。これはゴミの出し方や夜遅くまで騒いでいるなど、ゲストのマナーが悪いケースが多いです。ホストは近隣の住民から苦情が入った場合はきちんと対応をする義務があります。問題が大きくなると営業の継続が難しくなってしまうこともあるので、苦情に対しては迅速に対応をし理解を得ていくことが大切です。

最近はトラブルを回避するためにパーティーを禁止にしている物件も増えています。特に外国人観光客は生活習慣や文化も異なるためそのことを理解しておく必要もあります。

ターゲットに合わせた設備を整える

部屋の内装や設備を決めるときはターゲットを考えてみましょう。ターゲットを具体的に考えると必要な設備や内装のアイデアも浮かんできます。

例えばファミリー層をターゲットにするのであればキッチンの備品を充実させたり、外国人旅行者を想定するのであれば快適なインターネット環境は欠かせません。若者であればSNSに載せたくなるような空間作りも大切ですし、サブスクが見れるテレビやゲームができるとさらに喜ばれるでしょう。

ターゲットによってニーズも異なるため、立地や価格帯も考えながらターゲットを考え、どういう設備を整えるとニーズを満たせるのかを常に考えながら運営をしていくことが重要です。

民泊保険に加入する

民泊ビジネスに欠かせないのが保険への加入です。民泊を行っている物件は一般住宅に含まれないため、万が一火災が起きた時に一般住宅に適用されている火災保険の補償は適用されません。

また、Airbnbにはホスト保険と呼ばれるものがありますが、火災に関しては対応しておらず、これだけでは補償をカバーし切れません。不特定多数の人が利用する民泊では物の破損やゲストの負傷など、あらゆるトラブルが想定されるため万が一のことを考えて民泊保険には必ず加入しましょう。補償額や年会費は各サービスによって異なるので、予算に合っているか、補償は十分かなどを比べながら選んでください。

まとめ

賃貸で民泊を行うには必ず転貸の許可が必要です。賃貸人からの許可なく営業を行うことはできず、違反した場合は罰則を命じられたり賃貸借契約を解除される場合もあるので十分注意しましょう。民泊を始める前にまず3つの運営形態の違いやルールを理解し、希望の物件で運営が可能なのかを確認することから始めてみてください。

民泊は今後も需要が続くビジネスだと考えられているため、運営が成功すれば収益率も高くなります。興味のある方はぜひ民泊ビジネスを検討してみてはいかがでしょうか?

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