民泊のビジネスモデルとは?民泊ビジネスを始める前に抑えておきたい3つのポイント

民泊新法
民泊のビジネスモデルとは?民泊ビジネスを始める前に抑えておきたい3つのポイント

海外からの観光客が増えたことで近年日本でも民泊が人気を高めています。ホテル不足を解消する方法のひとつとしても注目されていますが、民泊をビジネスとして始めようと思っている人も多いのではないでしょうか?そこで今回は、民泊ビジネスの種類や将来性、おさえておくべきポイントについて解説します。これからビジネスを始めたいと考えている方はぜひ参考にしてください。

民泊のビジネスモデルとは?

そもそも民泊におけるビジネスモデルはどういったものなのでしょうか?ビジネスを始める前に、まずは必ず知っておくべき基本のルールから抑えておきましょう。

1年間の営業日数の上限が180日以内

民泊新法では1年間での営業日数が180日までと決められています。

元々2014年頃から民泊の人気が高まり始めましたが、「ホテルや旅館の需要が低くなるのでは」と反発の声もありました。しかし、民泊を禁止すると外国人観光客を始めとする旅行客のニーズを満たせなくなってしまいます。

そこで既存の事業を阻害しない範囲を設け、180日というルールが作られたのです。日数は4月1日の正午から翌年4月1日の正午までの1年間でカウントします。ポイントとしては、泊まった日数で数えるのではなく「正午」が基準になることです。

そのため、1泊だったとしても正午にチェックイン、翌日の13時にチェックアウトをすると営業日数は2日になるので注意しましょう。

180日以外の活用方法

民泊新法により180日以上営業できないとなると、収益面でのリスクが伴います。では、それ以外の活用法にはどういったものがあるのでしょうか?いくつかご紹介していきたいと思います。

シェアハウス

ひとつの方法はシェアハウスと民泊を掛け合わせることです。ただし、シェアハウスは賃貸住宅業になるため、民泊としても使いたい場合は旅館業法の許可を取る必要があります。色々な人と交流できて交友関係が広くなり、外国人からすると日本の暮らしも体験できるので需要は高いと言えるでしょう。

シェアハウスと民泊を一緒に運営したい場合は、まずは法律上の条件を満たしているかどうかを保健所などで確認してみてください。

ウィークリー・マンスリーマンション

マンスリーマンションで賃貸として貸し出す方法もあります。賃貸であれば180日以内という制限はないため、繁忙期は民泊として営業し、それ以外の時期はマンスリーマンションとして利用できるようにすれば収益アップにも繋がります。

1週間から滞在が可能なウィークリーマンションとして運営することも可能ですが、短期滞在だと旅館業法に当てはまります。どちらの運営方法を選ぶかで必要な書類や手続きが変わってくるため、違いをしっかりと押さえておくことが大切です。

社宅

社宅を民泊に活用するケースもあります。会社員が住んでいる社宅を空ける時期は年末年始やGW、お盆など大型連休が多いですが、その時期は正に多くの人が旅行をするタイミングです。

自ずと民泊利用の需要が高くなるため、空いている部屋を民泊で使えるようにしておけば収益化もできます。また、社宅の内装や家具を民泊向けにおしゃれにしておくことで予約率が上がる可能性もあります。

賃貸住宅

自分が賃借している家を民泊として運営したい場合は必ず大家さんやオーナーの承認が必要になります。許可を取るか、契約書に民泊として営業をしてもいいという旨を記載してもらいます。

許可を得ずに営業することはできないので注意が必要です。また、住んでいるマンションもしくはアパートでは許可されていないこともあります。そのため、もし新しい引っ越し先の住宅で民泊運営を考えている場合は事前に確認を取っておくことをおすすめします。

民泊ビジネスの種類

民泊は3つの形態に分かれており、それぞれによって法規制や条件なども異なります。ビジネスを考えているのであれば、まずはこの3つのビジネス形態をしっかりと理解しておきましょう。

民泊新法

民泊が国内で大きく広まったことにより2018年にできたのが民泊新法です。

  • 台所
  • トイレ
  • 洗面設備
  • 浴室

これらの設備が備わっている住宅であれば営業の届出ができます。また、消防設備の設置もしなければいけません。

この法律ができたことで、住人の生活環境を守るために制限がかけられている住宅専用地域でも民泊ができるようになりました。全国各地で民泊が可能になり申請のハードルも低くなりましたが、大きなデメリットは営業日数が180日までと決められていることです。

1年のうち半分しか稼働できないため必ず利益を出せるとは限らず、賃貸借契約や管理規約で民泊が禁じられている場合は営業ができません。

特区民泊

特区民泊は国家戦略特別区域に限り民泊を合法で行える制度のことです。国家戦略特別区域とは内閣総理大臣から認定を受けている経済特区で、地域振興と国際競争力の向上を目的に指定されたエリアです。特区に指定されている地域は首都圏や関西圏、その他にも宮城県、新潟県、福岡県、沖縄県などがあります。

しかし、国家戦略特別特区だからといって全ての地域で特区民泊ができるわけではありません。特区として指定されているエリアのうち特区民泊の条例を定めている自治体のみで特区民泊ができるため注意が必要です。

民泊新法と違って営業日数に制限がないのがメリットのひとつです。また、施設に関する厳しい条件やフロントの設置も必要ありません。

旅館業

旅館業法では以下の3つに事業が分けられています。

  • 旅館・ホテル営業
  • 簡易宿所営業
  • 下宿営業

旅館やホテルといった宿泊施設はフロントの設置義務があるため、簡易宿所営業の許可を取得して民泊を行うのが一般的です。

簡易宿所営業であれば最低宿泊日数がなく180日という縛りもありません。1泊からでも宿泊客を受け入れることができるため多くの稼働日数が見込めます。

しかし、特区民泊と違って申請のハードルが高く許可を取るのが難しいというデメリットもあります。施設条件も厳しいため、場合によっては初期費用が高くなる可能性もあります。

ホテルに比べると許可は取りやすいですが特区民泊よりは少しハードルが上がるので、規模や立地なども考えて運営形態を考えることが大切です。

コロナ禍における民泊ビジネスの将来性

民泊ブームのきっかけにもなったAirbnbの他にも近年国内の仲介サイトも増えてきていますが、気になるのは今後の民泊ビジネスの将来性です。ふたつの観点から考えてみましょう。

日本の空き家問題の現状

現在日本で問題になっているのが空き家です。その数は年々増えており、2018年では848万戸で全国にある住宅のうちの13.6%を占めていることが分かっています。

空き家が増えている原因のひとつは少子高齢化と人口が減っていることです。ひとつの家に何世代もの家族が一緒に住んだり、高齢になった親が子供の家に一緒に移り住んだりすることで空き家が増えてしまいます。

そこで注目されているのが空き家を民泊として活用することです。外国からの旅行客が増えることで宿泊場所の不足が懸念されていますが、空き家を民泊として使うことでホテル不足の解消にも繋がります。

また、資産価値を高めたり地域の活性化にも貢献できるため、ホスト側だけでなく旅行客や地域にとってもプラスになるでしょう。

(参考:総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」)

新型コロナウイルス感染拡大による影響

新型コロナウイルスの影響で旅行業界全体は大きな打撃を受けました。各国に入国制限が設けられ、日本も外国人の入国を厳しく制限したため外国人旅行客は激減し、日本国内でも旅行をする人が大幅に減りました。

これを受け民泊でも廃止届が増えましたが、2022年現在は規制が緩和され旅行をする人が増えてきただけでなく、再び外国人が日本に来ることができるようにもなってきました。そのため今後は民泊も再び需要度が高まっていくことが期待できます。

さらに、コロナウイルスの影響で増えたのがリモートワーク。リゾート地などで働きながら休暇を楽しむワーケーションはニーズが高まっているため、民泊を利用したい人は多いでしょう。

民泊ビジネスを始める前におさえておきたい3つのポイント

将来性を考えて投資をしたいと考えている方、旅行業界のさらなる復活を見込んで民泊を始めたいと思っている方も多いでしょう。しかし、実際にビジネスを始める前に確認しておくべきポイントもあります。

宿泊者ニーズを把握しておく

まず、ゲストが何を求めて来るのかを把握する必要があります。外国人をターゲットにするなら内装に和の雰囲気を取り入れたり、ワーケーションをするフリーランサーが見込み客であれば働きやすい環境を整えたりすることは大切です。

ワーケーションの場所としてのニーズがありそうならデスクと椅子はもちろん、コンセントがデスクの近くにあるかなども重要になってくるでしょう。

また、民泊の魅力のひとつは現地の文化や生活を体験できることです。ホテルとはまた違った体験がしたくて民泊を選ぶゲストも多いので宿泊客のニーズを深いところまで考えてみましょう。ゲストのニーズを満たしていると満足度も高くなり、物件の評価にも繋がります。

条件を満たしている物件かどうかを確認する

先述したように、民泊では特区民泊、民泊新法そして旅館業法(簡易宿所営業)の3つにビジネス形態が分かれます。

それぞれによって条件やルールが異なるため、自分の住んでいるエリアの自治体に聞くなどして物件が条件を満たしているかどうか必ず確認します。

民泊をする家の条件はトイレ、浴室、洗面設備、キッチンがあることです。また「生活の本拠地として利用している」「入居者を募集している」なども条件になります。

他にも、民泊新法での届出となると営業日数に制限が出ますが、特区民泊もしくは簡易宿所営業であれば制限はありません。しかし、特区民泊は届出ができるエリアが非常に限られています。

民泊の運営スタイルを決めておく

民泊には第三者に管理を委託する「家主不在型」と、オーナーが家に住んでいる「家主居住型」のふたつがあります。

家主不在型は業者に任せることでゲストが宿泊中に何かあったときに対応などもしてもらえます。家主不在型の場合は届出に加えて管理業者へ必ず委託する必要があります。

ゲストにとっては家に家主がいないと貸切状態で過ごせるため、ファミリー層やグループ旅行をする人にとっては需要が高いと言えるでしょう。

家主居住型は住んでいるオーナーが家の管理を行う場合、委託の必要はありません。宿泊者にとってはホームステイのようにもなるため、ゲストとコミュニケーションを取るのが好きな人、外国人旅行者と交流をしたいという人に向いています。

まとめ

いかがでしたか?民泊には3つの営業スタイルがあり、それぞれの形態で条件が違ってきます。所有している物件をマンスリーマンションにしたり社宅として貸し出すなど、条件さえ整えば幅広く運営していくことができるでしょう。

空き家を民泊にしたり、コロナがきっかけでニーズが高まってきているワーケーション向けにしてみるなど将来を見据えながら考えていくことも大切です。民泊に興味がある人は法律や世の中の動きも見ながら検討してみましょう。

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