コロナ禍で民泊を収益化するためには？

今年1月から流行している新型コロナウイルスによる経済への影響は未だ衰えず、多くの国民に不安を与えています。民泊市場も例外なく甚大な被害を被っている状況です。

しかしながらそういったコロナ禍の状況でも、依然として運営を継続することが出来ている物件も多くあるのも事実です。

本記事では、そういった物件がどう収益化し運営継続が出来ているのかを説明したいと思います。

コロナ禍が与える民泊市場への影響

新型コロナウイルスが今年初旬に流行し始めて日本政府は渡航制限を設けました。もともと民泊市場は訪日外国人に大きく依存していた為、民泊事業者は大幅に売上を落とす結果となりました。

実際に弊社で管理委託を行っていた物件の約三割は継続が困難になり、運営終了する結果となりました。しかしながら残り七割については継続して運営を行っています。これらの物件は以前と同様の売上を上げることが困難となっていますが、現市場の中で一定以上の成果が得られています。

今の市場で“成功”している民泊物件 

前述した物件で共通しているのは、原価以上の売上を上げられているという点です。（事業として当たり前のことですが・・・）

以前は、賃貸やマンスリーで得られる収益以上の数字を獲得できるという点が民泊のメリットであり、煩雑な業務を費用をかけて管理会社に依頼しても大きく収益化できるという点が民泊の魅力でした。しかしながら現在の市場では、賃貸やマンスリーで回した方が民泊より収益が上がるケースが多くあります。

では民泊として今の市場で“成功”するにはどうすれば良いのかを次に説明したいと思います。

出来る限り原価を抑える

これも当たり前のことですが、一定の売上を上げられない以上原価を下げるしかありません。民泊事業に関わらず、コロナ禍で多くの企業が原価を抑える為に安い事務所に引っ越したり、苦渋の決断で人材をカットするなどの対策をとっています。

ではこれを民泊事業に当てはめたときに先ずカットするべき原価はなんでしょうか？

１つは清掃の業務委託に掛かる費用です。ゲストがチェックアウトした際には必ずお部屋を清掃し、リネンを交換、ゴミの処分を行う必要があります。弊社ではこれらの業務を請け負っておりますが、任意でオーナー様自身で行って頂く形で営業してる物件もございます。

オーナー様側自身で行った場合、ゲストから徴収した清掃費はそのままオーナー様の売上となります。もし１ヶ月に4，５回程清掃を行える余裕があるのであれば、清掃売上を得ることができ、その上清掃原価を抑えることが出来るので一石二鳥です。 

2つ目は管理委託の手数料です。民泊の管理委託業者はサイトコントローラー等の専用システムで複数サイトでの集客や金額調整、予約管理、多言語でのメッセージ対応等を行っており、これらを個人オーナー様が行うことはなかなか難しいと思います。そういった業務の中で、現地対応業務については頻度もさほど多くなく、たいていは清掃時に兼ねて対応することができます。この業務をオーナー様が行うことにより、管理委託手数料の減額相談をすることも手段の1つです。

マンスリー賃貸の同時募集 

集客の窓口を広げる方法として、マンスリー賃貸の同時募集があります。もともとプレイズでは、民泊新法の180日制限対策としてマンスリー併用型運用を行っておりました。以前は民泊で単泊予約を獲得していく方が売上が大きかったのですが、現在の状況ではマンスリー賃貸で予約獲得をしたほうが売上が大きくなるケースも多々あります。また国内客の利用の方が多い現在の状況では、週末だけ1，2泊するという需要の方が多く、平日の予約は入りづらい傾向にあります。

マンスリー賃貸の場合、同時集客はさほど難しくはありませんが、ダブルブッキングのリスクヘッジやゲストの賃貸借契約締結業務が発生するのである程度の知識が求められるので注意が必要です。

コロナ禍で民泊を続けるメリット 

以上、現在の市場で民泊を継続して営業する方法について説明をしましたが、最後に民泊を続けるメリットについて述べたいと思います。

前述した通り、今の市場では一般賃貸に切り替えたほうが売上が安定して上がるケースも多くございます。そういった状況の中でも継続して民泊運営をするメリットは3つあります。

1つは、コロナ禍終焉が近づきインバウンド客が復活した際に物件所在エリアのゲストを独占できるという点です。現在は、営業継続が困難となり撤退する結果となっているケースが多数あります。逆に言うと競争するライバルが少なくなっているということです。競争が少ない状況で営業が出来ていれば、価格を上げることもでき、その後参入する事業者に対しても実績が多い分優位性を保つことが出来ます。

2つ目は一般賃貸向けではない物件でも収益化が出来るという点です。一般的にマンションに比べて戸建物件は一般賃貸での集客が困難です。ですので、一般賃貸に切り替えたからと言ってすぐに客付が出来るわけではなく、家賃収入を得られるまでかなり時間がかかってしまうことがございます。その点民泊では収入が少なくてもすぐに収益化することが出来ます。 

3つ目は2021年オリンピック開催時に営業ができるという点です。来年7月には本来2020年に行うはずだったオリンピックが開催される予定です。一般賃貸に切り替えた場合、少なくとも向こう2年は民泊に戻すことが難しく、オリンピック需要を逃してしまいます。 

プレイズでは、現在の民泊運営にお困りの方やこれから運営を検討している方に対して無料相談サービスを行っております。オーナー様の状況を把握して、最適な運用方法をご提案させて頂きますので、是非ご連絡下さいませ。