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2018年6月15日に施行された民泊新法(住宅宿泊事業法)の定めるところでは、民泊運営には、「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」の2つのタイプの民泊に分けられます。これらの民泊はその運営方法・条件から異なります。本記事では、これら2つの民泊の概要や違いについて説明します。

民泊新法では2タイプの民泊がある!?

一戸建てやマンションなどの共同住宅でも住宅宿泊事業届出を各自治体の保健所に提出して、許可が下りれば民泊を始めることが可能となります。「民泊新法」の定める民泊には、「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」の2種類の民泊が存在します。これら2つの民泊の違いは民泊物件に家主はいるかいないかの違いです。個人で民泊のホスト(住宅宿泊事業者)になる場合には、民泊運営に必要となる管理業務を全て個人で行うか、外部に委託するかで悩むはずです。住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する場合には、単純に金銭的な委託費用が発生しますし、コミュニケーションコストも発生します。住宅宿泊事業を開始する前に、届け出住宅が「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」のどちらに該当して、どちらが自分のライフスタイルとマッチするかを理解した上で届け出の準備をすすめることをオススメします。

家主居住型民泊とは!?

家主居住型民泊を説明する前に、「住宅宿泊事業者」が何かを知る必要があります。「住宅宿泊事業者」は民泊オーナーを指します。「家主居住型民泊」では、届出住宅にゲストを宿泊させる間の条件として、住宅宿泊事業者が居住している必要があります。「居住」とは、住民票と住所が同じであることを条件とします。つまり、届出住宅の隣に住んでいる場合は、「家主居住型民泊の居住」の条件は満たされないことになります。「家主居住型民泊」は、家主が不在になると、条件が満たされなくなります。それが一時的な不在でも、全く認められませんので注意が必要です。不在にしても良い時間は1時間とされており制限があります。「家主居住型民泊」は日常的な生活をする場合に、通常行われる不在は一時的な不在として認められます。日常生活で不在として認められるのは、原則1時間です。ですが、生活必需品を買う場合は最寄りの店舗や位置等や、交通状況により長時間と想定される場合は、2時間程度の範囲までは許されるようです。

家主不在型民泊とは!?

「家主不在型民泊」は住居提供者が、その住宅に住んでおらず宿泊客のみが貸し切るタイプの民泊です。民泊といえば一般的に「家主不在型民泊」が、イメージしやすいでしょう。「家主不在型民泊」でも個人で行う場合は「住宅宿泊管理業者」の登録が必要です。そのため「住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験」「宅地建物取引士の資格」「管理業務主任者の資格」「賃貸不動産経営管理士の認定者」4資格のいずれかが必要です。この資格者に該当しない場合は、住宅宿泊管理業者に委託する必要があります。「家主不在型民泊」は、長期の出張や何らかの事情で家を長期で空ける間を利用したり、自分が所有している空き物件を利用して民泊ビジネスを行う人が多い点が特徴的です。

家主不在型民泊のメリット・デメリット

「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」を比較した際のメリット・デメリットを以下に記します。

「家主不在型民泊」のメリット

・民泊物件運用に時間を取られない・ゲストと一緒にいる家主居住型よりも気を遣わないため精神的に楽メリットととしては、管理業者が運営に必要な管理業務を実施するため、民泊ホスト自身はほとんど民泊営業に時間を使う必要が無い点です。

「家主不在型民泊」のデメリット

・騒音やゴミ出し問題から近隣住民トラブルも引き起こしやすい・外部委託費用がかかる・ゲストとのコミュニケーション機会がないデメリットとしては、管理業者に業務委託することから、常にゲストの様子を確認できず近隣トラブルなどに発展しやすいことです。また、ゲストとの接点も必然的に減少するため、ゲストとのコミュニケーションが希薄化し、ゲストの要望に応えづらく、評価が下がりやすくなるリスクがあることです。

家主居住型民泊と家主不在型民泊の違いとは!?

「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」の違いは、大きく分けて「運営スタイルの違い」「施設管理業務の委託」「消防設備の設置」などが異なります。ここではそれぞれを解説していきます。

運営スタイルの違いについて

「家主居住型民泊」は、同じ住宅内に住居提供者が住んでいます。住宅の一部を宿泊者に貸し出すという民泊スタイルです。そのため、ホームステイの延長型とも呼ばれています。「家主不在型民泊」は住居提供者が、同じ住宅には住んでいないスタイルです。住居提供者が不在になるので、一般的な民泊としてイメージしやすいかも知れません。家主不在型民泊で運営するには行政登録済みの管理者へ管理委託が必要です。「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」の違いは、住居提供者が民泊施設内に、住んでいるか住んでいないかという点です。

管理業務の委託について

民泊新法においては、住宅宿泊事業の適切な実施を守るために住宅宿泊事業者に管理業務を委託する必要がある旨明記されています。「家主不在型民泊」の管理業務を住宅提供者自身が行う場合を除いて、外部の住宅宿泊管理業者に業務を委託をする必要があります。

消防設備の設置について

「消防設備の設置」の違いですが、民泊を運営する場合は消防設備の設置が必要です。「民泊新法」では届出住宅が宿泊施設と見なされ、ホテルや旅館と同じように、「特定防火対象物」という消防設備設置基準が定められています。自動火災報知機やスプリンクラー等の設置が必要とされます。しかし「家主居住型民泊」の場合は、部屋の床面積合計が「50㎡以下」なら宿泊施設ではなくて住宅とみなされます。宿泊室の床面積合計が「50㎡以下」なら、自動火災報知機の設置が不要となります。参考: 民泊の消防法令上の取り扱い等について p.3 (リンク)

項目	家主居住型民泊	家主不在型民泊
運営スタイル	家主が民泊物件に一緒に住んでいる (ホームステイ型)	家主が民泊物件に一緒に住んでいない
管理業務の委託	任意委託	住宅宿泊管理業者に外部委託の必要あり
消防設備の設置	宿泊室の床面積が50㎡を超える場合に必要 (超えない場合は不要)	対策が必要

まとめ

インバウンドによりこれからも増え続ける訪日外国人のためにも民泊ビジネスを始めようと考えている方も多いことでしょう。少ない資金から簡単に始められるように見えて、民泊新法による規制が多く始めるまでのハードルが高いのも事実です。これから個人で民泊を始められる方でしたら、ご自身の生活スタイルや保有物件の特性を考慮しつつ、「家主居住型民泊」と「家主不在型民泊」のいずれを理解しつつ、ご検討されることをお勧めします。株式会社プレイズは、豊富な民泊管理実績を保有しております。これから民泊を始められる方向けに適切なアドバイスをいたしておりますので、「民泊を始めたいけど何をすればいいのかわからない」「民泊の清掃を依頼したい」などのお悩みをお持ちの場合には、いつでもお気軽にお声がけください。