民泊事業を撤退すべき? 継続すべき? 損切りの基準とは何なのか？

こんにちは、プレイズ営業の高山です。
コロナウイルスによる渡航制限・規制によりインバウンド需要が減少する中、民泊事業を撤退するべきか、継続するべきか迷われる人は多いと思います。本記事では、民泊事業の損切り基準を民泊管理会社の視点で説明したいと思います。

オリンピック延期となった民泊市場の現状

2020年東京オリンピックはコロナウイルスによる影響で来年に延期が正式決定しました。全国的に民泊の売上が激減しており、3月以降の稼働がないので賃料やライフライン支払い、ローンの支払いにより赤字で撤退を考える人が多いのが現状です。

プレイズ自体は首都圏(特に東京)を対象として民泊管理事業を行なっていますが、現状の影響に耐えることができず「継続」もしくは「撤退」どちらが良いでしょうか？という問い合わせが全国から数多くあります。営業及びゲスト集客をさせていただいている私から継続もしくは、撤退の考察を述べさせていただきたく思います。

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1) 民泊可能物件は軒並み増加

コロナウイルスの影響により撤退物件が日に日に多くなっており昨年までは物件探しに苦労していた環境が一気に転換し今では民泊可能物件を簡単に見つけることができます。

今から民泊を始めたいと言う方であれば、以下のようなサービスを利用することで物件検索をサクッと行えます。

◆ サイト
・ジモティー
・プレイズの物件紹介ページ

◆利用内容
・事業売却
・家具売却

2) インバウンド需要は大幅に減少

2月27日の中国の団体旅行者制限から始まり、コロナウイルスによる緊急事態宣言が出ている現在ではインバウンドの集客はほぼ見込めなくなりました。

昨年と対比してみると3月の問い合わせ数は約10分の1ほどに減少しております。民泊の利益を出すにはインバウンドを頼りにしている場合ではありません。様々なターゲットへ向けた対応施策が重要になってきます。

3) 国内需要展開もしくは民泊以外の利用方法

インバウンドから問い合わせがなくなった今、どのように集客していくのか。今様々な事業者が取り組んでいる内容は下記のような対応になります。

◆集客方法
・スペース貸し
・OTA(仲介サイト)を強化
・テレワーク向けでの貸し出し
・マンスリー貸し出し
・帰国者の待機場所での貸し出し

スペース貸しとは!?

宿泊とは異なり、時間で区切り場所を提供する事業になります。民泊の場合には180日制限がありますが、スペース貸しでは180日カウントが適用されないため、稼働率対策に便利です(もちろんデメリットもあります)。

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OTA(仲介サイト)を強化

Airbnbだけでは、集客数が制限されます。そのため、国内の需要を獲得していくために様々な仲介サイトへ掲載することをオススメします(詳しくは後述)。

プレイズ掲載サイト
Airbnb・Agoda・Expedia・Home Away・Booking.com・C-trip・And place・Asiayo

テレワーク向けでの貸し出し

このコロナの緊張が高まる中やはり仕事で外出をしなければならない人は多くなります。そのため、この時期だけも家族にご迷惑かけたくない人へ集客していきます。弊社でもホテルの貸し出しを無料でさせていただきました。

帰国者の待機場所での貸し出し

海外からの帰国者は2週間の滞在先を探さなくてはいけません。ホテルをとると2週間で30万ほど費用がかかります。プレイズでは陰性の方限定になりますが、フェイスブックでこのような告知をして集客をしております。

上記民泊ユーザー向けですが、ご興味ございましたらご覧いただけますと幸いです。

プレイズの考える民泊の損切り基準とは!?

ここでは、プレイズは考える民泊事業の損切りの基準について説明していきます。基本的に損切りを考えるときには、損益分岐点などをベースに考えますが、プレイズが特に重要がと考えている基準を紹介します。

基準1) 家賃

家賃については10万〜15万円程度であれば、継続しても良いと思います。今宿泊単価を4000〜5000円に設定しマンスリーや2週間長期予約を受け入れることができれば利益を出していくというよりも、赤字を出さず運営を耐えることができます。

大型物件であっても宿泊価格の市場相場が4000円程度となっているので、家賃が30万円近い物件になると赤字が続いていくことになります。そのため、大型物件を運営をしている事業者様はご相談をお願いいたします。

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基準2) 管理委託費が売上の20%以下であること

続いて管理費になります。多くの事業者様がプレイズのような民泊管理会社(住宅宿泊管理業者)に管理業務を委託しているはずです。

管理費が20％以上を取られるとマンスリーで予約が入っても結局マイナスになる可能性があります。プレイズでは当初より管理費を15%で民泊管理を行なっておりますが、改めて事業者様よりご好評いただいております。この現状だからこそ管理費の見直し相談または、管理費がおもとめやすい管理会社へ依頼するのが良いでしょう。

プレイズでは、2020年6月末まで管理費0%(6月以降は通常の15%)にて管理委託をしております。この機会に弊社をお試しいただき、ご検討いただくことをオススメします。

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基準3) 集客ノウハウ

前述と内容が一緒になりますが、現状Airbnbのみでの集客サイトでは限界があります。より多くの集客サイトを利用している会社に切り替えましょう。最低でも4サイト以上はあった方が良いかと思います。プレイズでは、現在以下の8サイトにて民泊集客を行なっております。

Airbnb・Agoda・Expedia・Home Away・Booking.com・C-trip・And place・Asiayo

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自社の現状にあった対応が必要

本記事では、現在民泊事業を運転中の物件オーナー様に対して、民泊事業の撤退に関する基準や各種関連情報について説明しましたが、いかがでしたでしょうか。いくつか当てはまるようならば、民泊管理会社の切り替えや撤退をご検討されることが賢明かと思います。

弊社では無料でご相談も承ります。このコロナを乗り越えるため一緒に頑張りましょう！全力でサポートさせていただきます。