民泊の稼働率とは!? 稼働率を上げる方法やコツについて説明

Airbnbは、宿泊施設や民泊を貸し出す人が登録し、利用者を募るWebサイトです。近年、日本でも注目を集めています。Airbnbを利用して、民泊経営を実践しているオーナー様もいるでしょう。Airbnbは、テレビや雑誌などで取り上げられてはいますが、日本ではまだ浸透していないので、なかなか収益につながらないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。Airbnbで収益を上げるには、収益構造を理解することが重要です。そこでこの記事では、民泊を経営しており、利用者の獲得にAirbnbを使用している方へ向けて、Airbnbで効果的に収益を獲得するために必要な価格戦略について特に重要な稼働率について触れながらご説明します。

民泊の稼働率とは!?

2018年6月の民泊新法の施行によって民泊施設の数が減りました。それまで民泊事業に対する取り締まりがなかったので、違法な民泊施設が撤退したためだと思われます。民泊新法が施工された後の稼働率を見ると、23.7％という結果でした。（民泊施設の稼働率＝宿泊日数÷報告件数÷日数（民泊新法施工後の日数））これは、ホテルや旅館などの他の宿泊施設と比べると低い数字のようです。しかし、民泊新法によって民泊は180日を超える営業はできないと定められています。各地方自治体の条例により、さらに営業日が限定されているところもあるようです。営業期間の制限がない他の宿泊施設と比べて稼働率が低いのは仕方ないことだといえます。

民泊新法が施行されてから初の集計となった際の2018年6月15から7月31日までの民泊の稼働率は全国平均で28.7％でした。ただし、民泊の稼働率は地域によって大きな差があります。現在の民泊市場は、東京・大阪・京都の三大都市に加えて、北海道や沖縄、福岡、愛知、埼玉といった地方の中枢都市が中心です。民泊の経営状態は地域ごとに異なります。稼働率を参考にする場合は、民泊を経営している地域の民泊稼働率を目安にするとよいでしょう。

民泊の稼働率に影響する要素

民泊の稼働率に影響する要素は大きくあります。観光需要の高い期間を見極め、人が多い時期にきちんと民泊を開錠していなければ、稼働率はあがりません。ほかにも、民泊を使用してもらうためには、宿泊施設を検索した時に見つけやすいなどの予約のしやすさも重要です。

観光需要の高い季節などの季節的要因

民泊を経営している地域ごとに観光需要の高い時期があるでしょう。観光需要の時期は、人が増えます。最初から民泊に宿泊を予定している方はもちろん、ほかの宿泊施設で予約を取れなかった方が民泊に流れることもあります。しかし、民泊新法によって、民泊の経営日数は年間で180日と定められています。稼働率が高くなる時期を逃してしまうと、民泊の収益は低くなってしまうでしょう。観光需要の高い期間を見極め、180日の期間にAirbnbで予約が取れるような調整が必要です。

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民泊の180日運営ルールと効果的な運用方法について

AirbnbなどのOTA関連の要因

民泊の稼働率には、AirbnbなどのOTA関連も要因です。OTAで民泊を検索した際に、システムが評価するアルゴリズムとリスティング広告の掲載写真の魅力度です。どちらが欠けても、稼働率アップは見込めません。きちんと2つの要因について理解し、民泊経営に取り入れましょう。

リスティングの検索順位

リスティングの検索順位は、稼働率を上げるためにとても重要です。Airbnbにて検索順位を上げるには、エリア検索機能が重要なカギを握ります。Airbnbを利用するユーザーは主に、Googleからエリア一覧ページにアクセスするか、Airbnbのエリア検索機能を活用することになります。Airbnbのエリア一覧からのアクセスも多いようです。Airbnbは、宿泊先の条件を入力して民泊できる物件を探せます。検索結果のページには、1ページにつき18件のリスティング結果が表示されます。Airbnbには、リスティングの閲覧数と検索インプレッション数がホスト管理画面で見れる機能があります。検索インプレッション数は検索表示回数のことをいい、純粋にユーザーから検索されているかどうかがわかります。

リスティングの閲覧者は、実際にリスティングページから自分が経営している民泊のページに移動します。訪問者数の数が多ければ、予約してくれるユーザーも増えるようです。GoogleもAirbnbもユーザーは上位に表示されるリスティングしかクリックしません。稼働率を上げるには、検索順位を上げることをおすすめします。

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Airbnbの検索機能と上位表示のコツ

リスティングの掲載写真

リスティングで掲載する写真は、稼働率を上げるために重要です。掲載写真は、宿泊先を選ぶ際の判断材料となります。掲載写真がひどすぎた場合、ユーザーからの予約は望めないでしょう。掲載写真によって、宿泊先の様子をユーザーは詳しく知る必要があります。

もしも、写真が分かりにくかったり、掲載していなかったりする場合は、すぐに写真を掲載することをおすすめします。ユーザーは、部屋の雰囲気や様子を写真で確認しているわけではありません。宿泊に必要な設備についても確認しています。リスティングに掲載する写真は、トイレやお風呂、水回りなどの設備も合わせて掲載するとよいでしょう。

リスティングに掲載する写真のクオリティの高さが、宿の第一印象へとつながります。どんなによい設備が整ってあっても、写真のクオリティが低いと稼働率が低くなる傾向にあるので、注意しましょう。

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Airbnbリスティングの効果的な写真の撮り方

民泊の稼働率を上げる方法

Airbnbを活用して民泊の稼働率を上げるには、Airbnbに合わせたリスティング方法を知ることが重要です。正しい知識を活用することで効率よく稼働率を上げることができるでしょう。ここでは、民泊の稼働率を上げるための方法をご紹介します。

施策1: マンスリーとの併用

民泊新法により、民泊の営業は180日間と決められています。残った日数をそのまま何もせずに部屋を維持するだけの期間とするのは、もったいないと感じる方もいるのではないでしょうか。実は、マンスリーと民泊をダブル運用することで、効率よく稼働率を上げることができるでしょう。

 観光需要の高い時期は民泊経営を行い、それ以外の時期でマンスリーマンションの経営を行えば、1年中稼働できます。ただし、きちんと管理していなければダブルブッキングが起こる可能性もあるので、管理はしっかりと行いましょう。

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民泊とマンスリーのハイブリッド運用のススメ!!

施策2: Airbnbのリスティング最適化

Airbnbを利用して、稼働率を効率よく上げるためには、Airbnbに合わせてリスティングを最適化する必要があります。ここでは、Airbnbの評価が上がるポイントについてご紹介します。

アイコン写真枚数の増加

民泊施設を一切知らないゲストは、写真をみて部屋の雰囲気などを判断します。枚数が多いほど、ユーザーは部屋についての情報を把握できるので、予約しやすいと感じるでしょう。

レビューの改善

Airbnbでは、利用したゲストからのレビュー数と平均レビュー値が表示されます。ユーザーは、レビューを参考にして予約を決めることが多いので、最重要視されるポイントです。レビューが高いほど、リスティングも高く表示されます。

ユーザーコメント数の増加

ユーザーコメント数の増加も重要です。ユーザーコメントが多いほうが、真摯にユーザーと向き合っていると判断できます。ユーザーは、オーナー様の人物像の判断材料としても使用しているので、注意しましょう。

更新頻度を増やすこと

リスティングページの更新頻度を増やすことも重要です。作ったままにしておくと、情報が古くなります。写真やテキストなど、季節に合わせたインテリアの変化などを小まめに更新することで、検索順位の上位を狙えるでしょう。

施策3: Airbnbリスティング写真の改善

リスティングに掲載する写真を改善することで、稼働率のアップが期待できます。ここでは、Airbnbリスティング写真を改善するためのポイントをご紹介します。

リスティングで使用する写真は、晴れた日の日中に行う

曇り空や雨の日の場合、全体的に暗い印象になります。明るい写真の方が、部屋の情報を正確に伝えることができるでしょう。

写真から分かる情報量を多くする

同じアングルばかりの写真だと、部屋の情報が偏るので、色々な場所やアングルからの写真を選ぶことも重要です。

画質のよい写真を選ぶ

掲載する写真は、高画質のものを選ぶようにしましょう。高画質の写真は、部屋の情報が伝わりやすいです。画質ばかりにこだわると、データ量が重くなってページの表示速度が遅くなります。ページの表示速度が遅いと、ユーザーが別ページに移動してしまうようです。高画質でデータ量の軽い写真を選びましょう。

さいごに

Airbnbを利用して、民泊の稼働率を上げる方法をご紹介しました。民泊事業を行っているのであれば、高い収益を望む人が多いでしょう。日本の民泊の利用者は外国からの利用者がほとんどです。Airbnbは海外ユーザーも数多く利用しているため、Airbnbのリスティング最適化を行えば、検索順位を上げることもできるでしょう。

検索順位が上がれば、稼働率も上がるようです。Airbnbを上手に活用して、稼働率を上げて、収益をアップさせましょう。

株式会社プレイズは、住宅宿泊管理業者として東京都内を中心に豊富な管理実績を保有しております。これから民泊を始めるという人で、何から始めればいいのかわからないという場合には、お気軽にお声がけくださいませ。