民泊の管理はどのように行う？住宅宿泊管理事業者について徹底解説

民泊新法における3つの対象者を整理

民泊新法(住宅宿泊事業法)では、3つの事業者(住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者、住宅宿泊仲介業者)を対象としており、それぞれの事業者ごとに明確に定義がなされています。住宅宿泊管理業者について理解する前に、これら3つの事業者について整理しましょう。
これら3つの業者は、簡単に言うと以下のような事業者を指します。

• 住宅宿泊事業者：民泊事業を行うホスト。
• 住宅宿泊管理業者：民泊ホストから、民泊物件の管理代行業務を受託する業者。
• 住宅宿泊仲介業者：民泊に泊まりたい人と、民泊物件ホストをマッチングさせる業者。

3つの事業者は名前が非常に似ていてわかりづらいですが、大いに異なる事業者となりますのであらかじめご認識ください。では次に、本記事が対象としている住宅宿泊管理業者について説明します。

住宅宿泊管理業者とは何なのか!?

住宅宿泊管理業者とは、民泊宿泊事業者から民泊物件の管理業務を受託する事業者を指します。

家主不在型の住宅宿泊事業者の場合には、管理代行業務を許可認定された住宅宿泊管理業者に業務委託することが義務付けられています。そのため、住宅宿泊管理業者は大変重要な役割を担うことになります。また、認可に際しては、国土交通大臣に対して届け出を行う必要があります。

住宅宿泊管理業者になるメリット

住宅宿泊管理業者になるメリットとしては、管理代行費用を得ることができる点です。

現在、日本における民泊の大半は家主不在型の運用と言われています。

民泊新法では、家主不在型物件の場合は住宅宿泊管理業者への代行業務委託が義務付けられています。官公庁によると、民泊新法施行後以降も民泊事業の届出件数は右肩上がりに増加しています。これに伴い、管理代行業務に対する需要も継続的に増加することが見込まれます。

住宅宿泊管理業者の業務内容

民泊オーナーが担うべき、民泊運営業務は多岐に渡ります。
民泊新法が定める標準ガイドラインにおいては、住宅宿泊管理業者が行う業務は大きく3つのカテゴリに別れていますガイドラインが定める業務の例としては、以下が該当します。

宿泊者等への対応に関する業務

・宿泊者への届出住宅の鍵の受け渡し
・本人確認、宿泊者名簿の作成、管理及び備付け
・未チェックイン時の報告
・騒音の防止のために配慮すべき事項その他届出住宅の周辺地域
・届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問い合わせについての対応
・宿泊者による届出住宅への毀損など有害行為に対する措置
・長期滞在者への対応
・宿泊者からの届出住宅の鍵の返却確認
・チェックアウト後の届出住宅の状況確認

清掃・衛生に関する業務

・届出住宅の日常清掃業務
・寝具・衛生用品の洗濯及び設置
・備品の管理及び補充

住宅・設備管理及び安全確保業務

・届出住宅及び設備の維持・管理
・非常用照明器具の設置、点検、避難経路の表示その他災害 発生時の避難体制の確立と宿泊者に対する避難支援
・外国語を用いて、火災、地震その他の災害が発生した場合における通報連絡先に関する案内
・宿泊者からの建物、設備に対する苦情等への対応
・諸官公庁等への届出事務の代行

民泊利用者や、民泊物件近隣の方が健全な生活を送れるように、管理業務が遂行されなければならず、住宅宿泊管理業者は適切な運営を行う必要があります。

住宅宿泊管理業者として申請するために必要な条件

住宅宿泊管理業者として登録するためには、「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていること」を担保するために、管理業者が一定の職務要件を満たすことを条件としてガイドラインに定めています。また、個人か法人のいずれかで申請が可能となり、下記いずれかの条件を満たす必要があります。

個人で住宅宿泊管理業者に申請するケース

個人で申請する場合には、以下を満たすことが申請条件となります。
・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験
・宅地建物取引士の認定者
・管理業務主任者の認定者
・賃貸不動産経営管理士の認定者

住宅の取引又は管理に関する実務経験というのは、不動産での業務経験が該当します。業務経験を有していない場合でも、各種資格の認定があれば問題なく業務を行うことができます。個人で住宅宿泊管理業を行う場合は、これらの資格取得が早そうです。

法人で住宅宿泊管理業者に申請するケース

法人で申請する場合には、以下を満たすことが申請条件となります。
・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験を有する法人
・宅地建物取引士の認定法人
・管理業務主任者の認定法人
・賃貸不動産経営管理士の認定法人

個人のケースとほとんど同じですが、法人として特定の事業の認可を取得している必要があります。

民泊の運営方法に3つのパターンがある

民泊を運営するパターンは主に3つあります。

• 全ての業務を管理会社に委託
• 一部の業務のみ管理業者に委託
• 全ての業務をオーナーが行う

それぞれ、メリットとデメリットがある上に、民泊の運営の仕方によっては選択肢がないこともあります。ここでは、それぞれのパターンについて詳しくご紹介します。

すべての業務を管理会社に委託 

民泊に関わる全ての業務を管理会社に委託するパターンです。業者に委託する業務は、

• ゲストと近隣住民への応対
• 清掃
• 衛生管理
• 住宅設備と安全の管理

 といった業務が考えられます。最もコストがかかりますが、その分オーナーの負担が最も少ないというメリットがあります。以下の3つのいずれかの場合は、すべての業務を管理会社に委託するのがおすすめと言えるでしょう。

• 複数の民泊施設を運営している
• 自宅から離れた場所にある民泊を運営している
• 初めて民泊事業を運営する

一部の業務のみ管理会社に委託 

一部の業務のみ管理会社に委託するパターンの場合は、一度全ての管理業務を管理会社に委託した後、「再委託」という形で、オーナー自身でできる業務を業者から受け取るという流れになります。 

近隣住民からのクレーム対応や、外国人旅行客の英語での対応など、ご自身が苦手とする業務のみを管理会社に委託することで、コストを抑えながら安心して民泊の運営ができます。しかし、このパターンの場合は、ある程度の民泊運営に対する知識と経験がないと厳しいため、初めて民泊を運営する方には不向きです。

すべての業務をオーナーが行う

最後のパターンが、全ての管理業務をオーナーが行うというものです。業者に全てを任せるのとは異なり、コストが安く済みますが、負担が大きいというデメリットがあります。

また、この場合は住宅宿泊管理業者に登録する必要もあり、手間と時間もかかります。このパターンが可能かつオススメなのは、以下の2つのいずれかに当てはまる場合と言えるでしょう。

• 居室の数が6室未満かつ家主居住型の場合
• 運営している民泊物件の数が少ない場合 

住宅宿泊管理業者を委託する場合の費用

2018年に制定された民泊新法で、住宅宿泊管理業者の設置が義務化されました。現在の日本にある民泊施設のほとんどが、家主不在型で、住宅宿泊管理業者が運営に携わっています。しかし、住宅宿泊管理業者が運営に携わる場合は、当然費用が発生します。ここでは、住宅宿泊管理業者に委託する際にかかる費用、契約制度と、その内訳についてご紹介します。

月額制 

月額固定制で住宅宿泊管理業者と契約している場合は、毎月決まった金額を業務手数料として管理業者に支払うことになります。このパターンのメリットは、民泊が繁盛し売り上げが大幅に上がったとしても、管理業者に支払う金額が同じであり、低コストで済ませることができる点です。

 相場は業者によって異なりますが、毎月1万円〜3万円というのが一般的で、業者によっては契約に含まれていない業務をする場合はプラスで請求されるということもあります。そのため、月額制度で住宅宿泊管理業者と契約する際は、どのような業務をやってもらえるのかをきちんと確認を取ってから契約を結ぶことが大切です。 

成功報酬制 

成功報酬制で住宅宿泊管理業者と契約している場合は、宿泊された売り上げの中から10-20%を業務手数料として管理業者に支払うことになります。このパターンのメリットは、閑散期等が原因で宿泊者がいなかった場合、管理コストの心配をする必要がないということです。さらに、売り上げに応じた手数料の支払いになるため、収支の計算や計画が立てやすいという点もメリットと言えるでしょう。

 手数料は、全業務を委託するのか一部の業務だけを委託するのかによって異なります。前者の場合は相場が20%、後者の場合は10%が相場となります。

住宅宿泊管理業者に依頼する際のポイント 

住宅宿泊管理業者は、言うなればあなたのビジネスパートナーで、かつあなたの宿の顔になります。手数料の安さだけで業者を選ぶと、サービスの質が悪かったり、あなたの宿の評判や口コミの悪化につながってしまいます。よく考えた上で住宅宿泊管理業者を選ぶ必要があるため、選ぶ際に重要なポイントをしっかりと抑えておくことが大切です。 

どこまでを依頼できるかどうか

上記にもありますが、「月額制」と「成功報酬制」のいずれの業者を選ぶにしても、どこまで業務を依頼するのかを考える必要があります。

全業務を委託する場合は、「成功報酬制」になりますし、業務の一部分を委託する場合は、「月額制」と「成功報酬制」がありますが、依頼する業務や程度によって報酬額が変わってきてしまいます。 

そのため、業者に依頼する前に、まずはオーナーとしてやるべき業務を全てリストアップして、そこからどの業務を委託したいのかを考えてから管理業者を探すのが良いでしょう。 そして実際に契約を結ぶ際は、業者ときちんと話し合いをして、ご自身が任せたい業務を全て担ってもらえるのかどうかをよく確認しましょう。

多言語対応できるかどうか 

Airbnbの台頭により、民泊は世界的に人気です。そのため、国内旅行客よりも訪日外国人による利用の方が多い可能性が高いです。そのため英語だけでなく複数言語に対応している業者がおすすめです。特に観光客の数が多いことから、韓国語や中国語といったアジア系の言語に対応できると民泊物件の強みにもなるでしょう。

2018年の観光庁の調査によると、訪日外国人が日本に滞在した時に困ったことの第2位が「コミュニケーションが取れない」、第5位が「多言語表示の少なさとわかりづらさ」という結果となっています。(参考サイト：https://business.mapfan.com/blog/detail/1199)

より多くの言語に対応できることで、観光客に安心感を与えることができるとともに、ターゲットにすることができる客層が広がるため、他言語対応は重要な要素の一つです。

緊急対応可能かどうか 

全ての管理業者が24時間対応というわけではありません。夜間は特に、火事などの事故、騒音などのトラブルといった問題がよく発生することからも、緊急事態に対して24時間の対応をしてもらえるかどうかも管理業者を選ぶ上でチェックするべきポイントになります。

トラブルには、お湯が出ない、電気がつかないといった軽微なものから、犯罪に関わるものまで多岐にわたります。いずれのケースにしても、宿のトラブルへの対応が真摯で迅速であったかといったことは、宿の口コミや評判に大きな影響を与えるものであることから軽視することはできません。

コストを抑えたい場合は、オーナー自身が夜間のトラブル対応を行うか、警備会社を活用するかといった方法も考えられるため慎重に検討するようにしましょう。

管理実績があるかどうか 

良い業者を見極める上で重要なのが、実績です。

• 運用実績件数
• 管理業者歴
• 委託物件の平均稼働率
• 稼働率アップへの貢献度

このような情報を管理業者のHPでチェックしましょう。住宅宿泊管理事業者の業務の一つに「集客・送客」があるため、稼働率アップにどれほど貢献してきたのか実績を示してもらうことは大切なことです。

 HPにそのような情報が公開されていない場合は、電話をして直接尋ねて聞いてみるのも方法の１つです。直接尋ねた際に、うやむやにされたり明確な回答を得られなかった場合は、慎重に業者を見極めるようにしましょう。

委託費用が予算に見合っているかどうか 

上記にもありますが、住宅宿泊管理業者と契約する場合は「月額制」か「成功報酬制」のいずれかになることがほとんどです。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、ご自身が運営している民泊の経営状況を見ながら、どちらの契約が向いているのかを考えましょう。そして、希望する契約タイプを持つ業者を複数ピックアップして、見積もりを出した上で選定することが重要です。

適切な住宅宿泊管理業者に業務委託するために

民泊新法が制定される以前では、無許可で住宅宿泊管理業を行う事業者が多く存在しておりましたが、現在では、住宅宿泊管理業を営む事業者は国土交通省への登録が必須となりました。

住宅宿泊事業者は、自身の運営するハウスにおいて必要な業務を適切に精査した上で、必要な管理代行サービスを取捨選択する必要があります。適切な民泊運営のために、豊富な管理・運営実績のある管理代行業者に依頼をしましょう。

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