用途地域とは!? 概要と民泊で確認すべき箇所を紹介

民泊の開業を考えている方の中には、既に民泊施設を建築する候補地に目星をつけていたり、今住んでいる自宅を民泊施設として利用しようと考えていたりする方もいるのではないでしょうか。そのまま開業準備を進めた場合、民泊を開業できない場合があります。なぜなら、民泊は開業できる地域が限られているからです。旅館業である民泊は都市計画法や建築基準法によって営業許可のでる地域が決まっています。営業許可の出ない地域に民泊施設を準備しても営業できないので、計画が水の泡になってしまうかもしれません。

民泊を開業する前に民泊施設のある地域の用途地域を知ることで、そのような失敗を防ぐことが可能です。この記事では、民泊開業前に知っておかなければならない用途地域についいて説明します。

用途地域とは!?

用途地域とは、指定されている地域に建築できる建物の種類や土地の使用目的に制限を定めたルールのことをいいます。用途地域がない場合、制限なく建物を建てられるので、都市の景観に統一感を出すことができません。また、住宅地の真ん中に工場が建設されるなど、住みにくい町となる可能性があります。

用途地域は、全ての都市で指定できるわけではありません。都市計画法によって、都市の環境保全、利便性の増進のために定められた区域のみ指定できる制限です。用途地域は「市街地区域」、「非線引き区域」、「準都市計画区域」の３つの対象区域でしか指定できません。

特に市街地区域は、用途地域を定めることが必須となっています。市街地区域は、既に市街地となっている場所や、今後10年以内に優先的かつ計画的に市街地化を図らなければならない区域です。

用途地域は、「住居系」、「商業系」、「工業系」の３種類に分類されます。さらにそこから細かく13種類のエリアが定められているようです。13種類の分類について詳しく見ていきましょう。

【住居系】

① 第一種低層住居専用地域
低層住居を建築するための地域です。建築できる建物の絶対高さ制限が10mもしくは、12mと定められています。住宅や小・中学校、寺院、事務所兼住宅や店舗兼住居が建築できます。いわゆる、閑静な住宅街などがこの地域に建築されるようです。

② 第二種低層住居専用地域
主に低層住居を建築するための地域です。絶対高さ制限が10mもしくは12mという制限があります。第一種低層住居専用地に建築できる建物に合わせて、2階建て以下で床面積150㎡以内の店舗や飲食店、コンビニエンスストアなども建築可能です。

③ 第一種中高層住居専用地域
中高層住居を建築するための地域です。低層住居専用地域に建築できる建物に加えて、病院、大学、高等専門学校なども建築できます。
業種にはよりますが、床面積500㎡以下、2階以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建築可能です。300㎡までであるならば、コインパーキングも建てられます。ただし、住居専用地域なので、オフィスビルの建築はできません。

④ 第二種中高層住居専用地域
主に、中高層住居を建築するための地域です。第一種低層住居専用地域に建築できる建物に加えて、2階以下で1500㎡までの商業店舗や飲食店、事務所などが建築できます。

⑤ 第一種住居地域
住居を建築するための地域です。3000㎡までの店舗や事務所、旅館、ホテル、スケート場、水泳場などの施設が建築できます。住居が主体の地域なので、パチンコ屋やカラオケボックス店などの建築は原則として禁止です。

⑥ 第二種住居地域
主に住居を建築するための地域です。第一種中高層住居専用地域に建築できる建物に加えて、大規模な店舗、ホテルなども建築可能です。第一種中高層住居専用地域では建築できなかったパチンコ屋やカラオケボックス店なども建築できます。ただし、住居用の地域に定められている区域なので、周辺環境に対しての配慮が必要です。

⑦ 準住居地域
道路の沿道で自動車関連施設などの立地と調和した住居の環境を保護するための地域です。3階以上、もしくは床面積3000㎡よりも大きな自動車車庫を建築できます。ほかにも、床面積150㎡以下の自動車修理工場や、パチンコ店やカラオケ店、映画館などの建築も認められている地域です。

⑧ 田園住居地域
都市部において、貴重な田園風景や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な環境を守るための地域です。低層住居用地域に建築できる建物しか許可されません。特例として、その地域で生産された農産物を使用する店舗の場合、500㎡までなら建築できます。

【商業系】

① 近隣商業地域
近隣の住宅地に住む人たちのために日用品の供給をメインとする商業地域のことです。スーパーマーケットや商店街などが形成される場合が多い傾向にあります。飲食店や展示場など、床面積の合計が10,000㎡までの施設も建築可能です。ただし、キャバレーや風俗営業店の建築はできません。

② 商業地域
市街地の中心部や主要駅周辺に指定されることが多い地域です。銀行、百貨店、オフィスビル、飲食店などが集まっています。住居も建築可能ですが、住居環境は重視されていない地域です。キャバレーや風俗営業店の建築もできます。

【工業系】

① 準工業地域
軽工業の向上やサービス施設の建物ができます。工場の規模の規制はありません。しかし、住居や店舗と混在して建てられることが多いので、安全性の観点などから一定の業種の建築は原則として禁止です。
商業地域と同じく、土地の用途の幅は広いので、ほとんどの建物を建てられます。しかし、一定の風俗営業店や危険性が高かったり、環境を悪化させたりする工場は建てられません。

② 工業地域
環境悪化など危険性のある工場も含めて建築できる地域です。住居や店舗なども建てられます。しかし、病院、学校、ホテルは建てられません。

③ 工業専用地域
どのような工場でも建築できる地域です。環境悪化などの危険性のある工場も建てられます。工業地としての土地活用を妨げる用途の建物の建築は原則として禁止です。そのため、住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどの建物は建築できません。

用途地域の例外

用途地域は、都市計画法という法律に定められています。しかし、地方によっては用途地域の指定が難しい地域もあるようです。日本全国の地域を用途地域で13種類に分けてしまうと、環境保護や各地方の運営方針に不具合が起きるおそれがあります。

各地方自治体は、その地方に適した用途地域にできるよう例外を作ることが可能です。条例で土地用途に独自の制限をつけたり、緩和したりできます。これが「特別用途地区」や「地区計画」です。用途地域のなかでも「特別用途地区」や「地区計画」に指定されている場合は、住んでいる地方自治体で定められたルールが適用されている地域だといえるでしょう。

たとえば、住居専用地域にボーリング場やスケート場、映画館などのレクリェーション施設が建築できるように条例を定め、用途地域の規制を緩和する場合もあります。

特別用途地区

特別用途地区とは、用途地域指定エリアに重複して指定されるものです。用途地域の制限ルールだけでは不十分な場合、角地方自治体が細かい制限や緩和規制を付け加える特例エリアのことをいいます。用途地域指定エリアでない場合、特別用途地区に指定されません。その地方の実情に応じて、臨機応変に対応できるようになっています。

地区計画

地区計画とは、都市の中にある一定の地区に合った詳細な街の計画のことです。それぞれの地区の環境や特製に合わせた整備や開発、保全などを目的としています。各地方自治体の条例によって定められるようです。各地方自治体の都市計画として決定された場合、賛成や反対にかかわらず、地区計画区に指定されたすべての地域に強制力をもつ特徴もあります。

民泊で適している用途地域

民泊を経営する際に気をつけたいのが、用途地域についてです。民泊は旅館業法において、簡易宿所営業に該当します。そのため、旅館業を営める用途地域でなければ、開業できません。旅館業が開業できる用途地域は、以下のとおりです。

■第一種住居地域
■第二種住居地域
■準住居地域
■商業地域
■近隣商業地域
■準工業地域

こちらの6種類の用途地域でしか旅館業は開業できません。しかし、先ほど説明した特別用途地区を各地方自治体が条例で土地用途の制限を緩和している地域もあります。その場合、旅館業が開業できない地域であっても、民泊の開業は可能です。

特区民泊でも、民泊は原則として旅館業と同じ用途地域でしか開業できません。しかし、こちらも各地方自治体が条例などで、用途地域の規制が緩和していることもあるようです。

住宅を利用した民泊を開業する場合、6種類の用途地域以外で民泊を開業できることもあります。これは、民泊を旅館業として分類するのではなく、住宅宿泊事業に分類する方法です。住宅宿泊事業は、住宅を宿泊施設として利用しなければなりません。そのため、「住宅」、「共同住宅」、「寄宿舎」、「長屋」の4種類が対象となっています。この住宅宿泊事業であれば、工業専用地域以外のどこでも宿泊事業の開業が可能です。

在宅宿泊事業でも、旅館業と同じく保健所で営業の申請をして人を宿泊させなければなりません。ただし、各地方自治体の条例で土地の用途に制限がある場合は開業できないのできをつけましょう。

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用途地域の調べ方

民泊を開業する前に、民泊の開業予定場所の用途地域について調べた方がよいでしょう。場所を確保した後に、用途地域の制限にひっかかって民泊を開業できなかったという事態を防げます。

用途地域の検索は個人でも簡単に検索可能です。こちらの検索ツールでは、全国の用途地域について詳しく調べることが可能です。

検索ツールリンク

ほかにも、該当地域の市役所や区役所などに電話をして「〇△（調べたい地域名）の用途地域について教えてください。」と電話で尋ねる方法もあります。

さいごに

本記事では、民泊を開業するうえで重要な用途地域について説明しました。民泊の開業を考えている方の中には、既に開業する土地について目星をつけている方もいるのではないでしょうか。現在住んでいる住居を民泊施設として利用することを考えている方もいるでしょう。

民泊を開業する申請などをする前に、開業する土地の用途地域について把握する必要があります。用途地域を把握しないままでいると、民泊を開業できないかもしれません。用途地域は自分で簡単に調べられます。民泊を開業する候補地に目星をつけている場合は、候補地の用途地域を把握することが重要です。

用途地域であっても、特別用途地区や地区計画に指定されていた場合、地方自治体の条例によって、制限が緩和されている場合があります。その地域であれば、民泊の開業は可能です。きちんと民泊を開業する前に土地について調べましょう。

株式会社プレイズは、住宅宿泊管理業者として民泊管理代行だけでなく、民泊開業に関するサポート実績が豊富にあります。これから民泊開業を考えられている方はお気軽にお声がけくださいませ。