Airbnbで行う民泊投資の有効性について解説

民泊はローンの利用ができるのか

これから民泊を始めるならば、住宅を用意しなければいけません。空き家があればそちらを利用できるのですが、そのような住まいを持っていない場合には、新しく住宅を入手する必要があります。その際に住宅ローンを利用することを検討する人がいるかもしれません。また、自分が所有する住宅が現在住宅ローンを組んでいるため、住宅ローンの返済をしながら民泊を始めたいという人もいるでしょう。

いずれにしても、住宅ローンの関わる住まいで民泊を始める場合には、民泊経営をすることが認められるのか考える必要があります。民泊は大きく分けると家主居住型と家主非居住型の2種類が存在しています。そのうち、家主居住型とはオーナーが居住している住まいの部屋をゲストに貸し与えるタイプです。したがって、ゲストが利用しているときも、常にその住まいのなかでオーナーも一緒に生活をしています。一方、家主非居住型とは、ゲストが滞在しているときにオーナーは一緒に住んでいないタイプのことです。

そして、家主非居住型で民泊を始めるならば、住宅ローンを利用することができません。これは、住宅ローンには使途が定められているためです。基本的に多くの住宅ローンでは、自己の居住に供する不動産の取得などが使途として認められています。家主非居住型では、家主が居住しておらず、ゲストに貸し与えるための不動産となるため、住宅ローンの目的として認められないのが一般的です。

ただし、最近は民泊を始める人が増えているため、金融機関のなかには民泊向けの住宅ローンを用意しているところがあります。しかし、細かな条件が定められているため注意しましょう。すべての民泊の形態についてローンが認められるとは限りません。たとえば、自己居住部分の床面積の割合が全体の半分以上でなければローンを受けられないというケースがあります。詳しいことについては、住宅ローンを提供する金融機関に相談してみましょう。

また、家主居住型の場合は基本的には住宅ローンが認められます。ただし、住宅ローン控除については適用できるかどうかケースバイケースとなります。民泊として貸し出す面積が延床面積の50%を下回る場合にのみ住宅ローン控除は認められるのです。

民泊投資の利回りについて

民泊投資を考える際に利回りは重要な要素です。利回りにはいろいろな考え方があるのですが、一番大切なものは実質利回りです。こちらは税金や管理費用などを差し引いて求められる利回りのことです。実質利回りを計算することで、手元にどのくらいの利益が残るのかを考えることができます。

一般的な不動産投資での実質利回りは4～6%とされています。通常の不動産投資の場合は、実質利回りが4～6%でも、初期投資を回収するためには20年以上の期間がかかります。一方、民泊の場合には、初期投資があまりかかっていないため、より短い期間で回収できるでしょう。

民泊投資の実質利回りは、さまざまなケースを想定できます。Airbnbを利用する場合は、手数料が3%かかります。また、代行サービスを利用する場合は手数料として15～30％を支払わなければいけません。さらに、物件の維持費として数万円かかります。賃貸物件で始める場合には家賃を支払う必要があるでしょう。

このように民泊投資でもランニングコストはかかるのですが、それでも利回りについては賃貸の2～3倍になるとされています。賃貸物件を利用して不動産投資を始めるよりも、多くの利益を効率よく稼ぐことができるのが民泊投資です。

ただし、賃貸の倍以上の利回りがあるというのは、多くのゲストを集めて稼働率が高い場合の想定です。上手くゲストを集めることができなければ、利回りは落ちてしまい、失敗する可能性もあります。したがって、賃貸による不動産投資よりも民泊のほうが簡単に儲けられると安易に考えることはやめましょう。

民泊投資は上手くいけば高い利回りを実現することができます。そのためには最適な運用をすることが大切です。立地を選ぶところから始めて、Airbnbを用いて上手く物件をアピールして継続的に多くのゲストを集められるようにしましょう。最近は民泊を始める人が増えていて、ライバルは多いです。そのため、ほかの物件よりも優れている点をアピールする必要があり、経営努力が求められます。

不動産所有型と転貸の2つの方法がある

民泊を始める方法として不動産所有型と転貸という2種類の方法があります。それぞれの方法について説明しましょう。

1. 不動産所有型の民泊について

不動産所有型とは、自分が所有する物件を用いて民泊を始めることです。メリットは、既存の物件を使う場合には、初期投資を大きく抑えることができる点です。物件を入手するための費用をカットできます。もちろん、内装の工事をしたり、備品を揃えたりするために費用はかかるのですが、新しく物件を入手するよりもお金はかかりません。空き家を所有していて扱いに困っていた人は、空き家問題を解決できるというメリットもあります。

不動産所有型の場合は、自分で所有する物件を使うため、オーナーの許可を得るという過程を省くことができます。ただし、住宅ローンを利用している場合は注意しましょう。この場合は、あくまでも物件を所有するのはローンを提供する金融機関であり、そちらの許可を得なければいけないからです。

また、近隣の人に民泊を始めることを事前に周知しておく必要があります。自分の物件だからといって、近所の人に知らせずに民泊を始めると後でトラブルになるかもしれません。

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2. 転貸タイプの民泊について

転貸とは、民泊を許可する物件を自分で借りて、そこをゲストに使わせることです。転貸のメリットは、立地条件を選びやすい点です。立地条件の良いところにある物件はかなり高いため、入手するのが困難になります。しかし、賃貸物件であれば、立地条件の良いところにある物件を探しやすいです。人気の高い観光地の近くにある物件であれば、ゲストを集めやすくなります。

ただし、転貸の場合はきちんと許可を得なければいけないため注意しましょう。普通の賃貸物件をオーナーの許可を取らずに民泊利用すると規約違反となる可能性があります。最近は、転貸許可物件を紹介するサービスが登場しているため、そちらを利用するとすぐに民泊を始められる物件を見つけられます。あるいは、オーナーと交渉をして、普通の賃貸物件を民泊として利用する許可をもらうという方法もあります。しかし、オーナーが難色を示すことがあり、オーナーの許可を得られなければ、民泊を始めることはできません。

また、転貸タイプでオーナーの許可を得られている物件を活用する場合でも、きちんと行政に届け出をする必要はあります。転貸の許可を得られていたとしても、近所の人たちにきちんと説明することも大切です。

転貸の場合は、マンションを利用するケースが多く、ゲストがトラブルを起こしたときに対応が面倒なことになる可能性があります。たとえば、マンションの共用空間でゲストが騒いだり、汚したりすることがあるかもしれません。そうなると、あなたにクレームが寄せられることになります。マンションのほかの居住者から多くのクレームが寄せられると、民泊の経営を続けられなくなるかもしれません。

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民泊投資を行う際のリスク

民泊投資を行う際のリスクは次の4点が挙げられます。

• 法規制に左右されやすい
• 月ごとに収入が変動する
• 外部要因の影響を受けやすい
• リスクを負う必要がある

民泊は宿泊者が増えれば増えるほど利益が出ますが、景気などによって収入が大きく変動してしまいます。リスクについて1つずつ紹介します。

法規制に左右されやすい

民泊の営業は法規制に左右されやすいです。民泊新法では180日以内の営業制限があったり、厳しい条例を課されたりする場合があります。民泊新法によって違法民泊が大量に営業停止させられた過去もあります。旅館業法は緩和の動きが進んでいますが、法律よりも厳しい条例を課す自治体も多いです。

また、1年間のうち半分しか営業できないため、利益を出すために宿泊料の設定を行う必要があります。残りの日数はマンスリーマンションや時間貸しスペースとして貸し出すという工夫が必要です。法規制の影響を受けやすいので注意しましょう。

月ごとに収益が変動する

民泊は月ごとに収益が変動するリスクがあります。民泊だけではなく宿泊業界は閑散期と繁忙期があり、売上が倍以上変わることもあります。夏休みや近隣で行事があれば宿泊者は増えやすい傾向にありますが、長期休み明けなどは宿泊者が少ない場合が多いです。

月ごとに収益が大きく変動するリスクがあるので、宿泊者が少ない時期などは料金を安くするなどの工夫が必要です。また、180日以内の営業制限もあるので月ごとの収益が変動しないように事前に計画を立てておきましょう。

外部要因の影響を受けやすい

民泊は感染症など外部要因の影響を受けやすいです。民泊に限らず宿泊業界は外部からの影響を大きく受けます。特に新型コロナウイルスの影響は大きく、2020年から3年たった今でも宿泊者の減少などの影響を受けています。

また、戦争や経済政策によって渡航制限されている場合があります。自然災害が発生すると宿泊者の減少は免れません。実際に、東日本大震災のときは日本全体で宿泊需要が伸び悩みました。宿泊業界は外部要因の影響を受けやすいので、万が一の場合に備えて収益シミュレーションをするなど事前に考えておくことが重要です。

近隣トラブルなどのリスクを負う必要がある

民泊は無人で営業している施設も多いので近隣トラブルを負う可能性があります。宿泊者とハウスルールの共有ができておらず、近隣住民とのトラブルに発展する場合も多いです。トラブルを防止するためには、チェックインのときにハウスルールを徹底しましょう。

無人で営業すると近隣住民とのトラブルはつきものなので、ハウスルールの徹底以外にも張り紙を貼るなどの工夫が必要です。近隣住民とのトラブルが発生すると営業停止に追い込まれる場合があります。最悪の事態にならないように準備しておきましょう。