Airbnbで行う民泊投資の有効性について解説

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Airbnbで行う民泊投資の有効性について解説

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投資に興味を抱いている人のなかには、民泊投資に興味を持っている人がいるかもしれません。Airbnbを活用することで民泊投資をやりやすい環境が整っています。しかし、投資方法として将来性があるのか、どういった方法があるのか不安になっている人もいることでしょう。そこで本記事では、投資方法としての民泊について解説しましょう。

民泊は効果的な投資手法である


将来に備えるために投資に興味を持っている人は多いです。その方法の1つとして現在注目されているのが民泊投資です。民泊投資にはさまざまなメリットがあるとされています。

まず、民泊は主に空き家を活用する点が大きなメリットです。現在、日本にはたくさんの空き家があることが問題視されています。空き家を放置していても管理費用がかかってしまい、税金も毎年支払う必要があります。そんな空き家を有効活用できるのが民泊投資の特徴です。空き家や空いている部屋を民泊として貸し出すことによって、宿泊費用を得ることができます。すでにある住まいを利用することで、初期費用はあまりかからず、すぐに収入を得られるようになります。民泊によって得られた利益によって、管理費用や税金を補うことができ、それ以上の収入を得ることも可能です。

現在、日本にはたくさんの外国人観光客が訪れています。日本政府は今後もさらに外国から観光客を招くことに力を入れているため、今後も観光客数は増加することが予想されます。このような状況のなかで、Airbnbを通して民泊に宿泊しようとする外国人は多いです。したがって、民泊はとても需要のあるジャンルであり、投資方法として魅力的といえます。

民泊には原状回復費用がほとんどかからないというメリットもあります。マンション投資の場合は、部屋を貸し与えて2年契約を基本として、もっと長期にわたって貸すケースが多いです。そうなると、退去した後に部屋の損傷が激しくて、原状回復費用が高くかかってしまうのがデメリットといえます。一方、民泊の場合は宿泊する人は基本的に数日程度しか滞在しないため、あまり部屋の内装や備品が劣化しません。これによって、部屋の状態を維持しながら民泊投資を続けていけます。

民泊投資はほとんどの業務を外注できるのもメリットです。賃貸経営の場合と同様に民泊投資をサポートするサービスを提供する業者はたくさんあります。たとえば、募集から掃除、鍵の受け渡し、問い合わせなどをすべて業者に任せることが可能です。

築年数があまり重視されないのもメリットといえます。築年数が多少古くても立地条件が重視されるのです。そのため、賃貸物件として魅力のない物件であっても、民泊投資で大きな収益を見込めます。

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民泊はローンの利用ができるのか


これから民泊を始めるならば、住宅を用意しなければいけません。空き家があればそちらを利用できるのですが、そのような住まいを持っていない場合には、新しく住宅を入手する必要があります。その際に住宅ローンを利用することを検討する人がいるかもしれません。また、自分が所有する住宅が現在住宅ローンを組んでいるため、住宅ローンの返済をしながら民泊を始めたいという人もいるでしょう。

いずれにしても、住宅ローンの関わる住まいで民泊を始める場合には、民泊経営をすることが認められるのか考える必要があります。民泊は大きく分けると家主居住型と家主非居住型の2種類が存在しています。そのうち、家主居住型とはオーナーが居住している住まいの部屋をゲストに貸し与えるタイプです。したがって、ゲストが利用しているときも、常にその住まいのなかでオーナーも一緒に生活をしています。一方、家主非居住型とは、ゲストが滞在しているときにオーナーは一緒に住んでいないタイプのことです。

そして、家主非居住型で民泊を始めるならば、住宅ローンを利用することができません。これは、住宅ローンには使途が定められているためです。基本的に多くの住宅ローンでは、自己の居住に供する不動産の取得などが使途として認められています。家主非居住型では、家主が居住しておらず、ゲストに貸し与えるための不動産となるため、住宅ローンの目的として認められないのが一般的です。

ただし、最近は民泊を始める人が増えているため、金融機関のなかには民泊向けの住宅ローンを用意しているところがあります。しかし、細かな条件が定められているため注意しましょう。すべての民泊の形態についてローンが認められるとは限りません。たとえば、自己居住部分の床面積の割合が全体の半分以上でなければローンを受けられないというケースがあります。詳しいことについては、住宅ローンを提供する金融機関に相談してみましょう。

また、家主居住型の場合は基本的には住宅ローンが認められます。ただし、住宅ローン控除については適用できるかどうかケースバイケースとなります。民泊として貸し出す面積が延床面積の50%を下回る場合にのみ住宅ローン控除は認められるのです。

民泊投資の利回りについて


民泊投資を考える際に利回りは重要な要素です。利回りにはいろいろな考え方があるのですが、一番大切なものは実質利回りです。こちらは税金や管理費用などを差し引いて求められる利回りのことです。実質利回りを計算することで、手元にどのくらいの利益が残るのかを考えることができます。

一般的な不動産投資での実質利回りは4~6%とされています。通常の不動産投資の場合は、実質利回りが4~6%でも、初期投資を回収するためには20年以上の期間がかかります。一方、民泊の場合には、初期投資があまりかかっていないため、より短い期間で回収できるでしょう。

民泊投資の実質利回りは、さまざまなケースを想定できます。Airbnbを利用する場合は、手数料が3%かかります。また、代行サービスを利用する場合は手数料として15~30%を支払わなければいけません。さらに、物件の維持費として数万円かかります。賃貸物件で始める場合には家賃を支払う必要があるでしょう。

このように民泊投資でもランニングコストはかかるのですが、それでも利回りについては賃貸の2~3倍になるとされています。賃貸物件を利用して不動産投資を始めるよりも、多くの利益を効率よく稼ぐことができるのが民泊投資です。

ただし、賃貸の倍以上の利回りがあるというのは、多くのゲストを集めて稼働率が高い場合の想定です。上手くゲストを集めることができなければ、利回りは落ちてしまい、失敗する可能性もあります。したがって、賃貸による不動産投資よりも民泊のほうが簡単に儲けられると安易に考えることはやめましょう。

民泊投資は上手くいけば高い利回りを実現することができます。そのためには最適な運用をすることが大切です。立地を選ぶところから始めて、Airbnbを用いて上手く物件をアピールして継続的に多くのゲストを集められるようにしましょう。最近は民泊を始める人が増えていて、ライバルは多いです。そのため、ほかの物件よりも優れている点をアピールする必要があり、経営努力が求められます。

不動産所有型と転貸の2つの方法がある


民泊を始める方法として不動産所有型と転貸という2種類の方法があります。それぞれの方法について説明しましょう。

1. 不動産所有型の民泊について

不動産所有型とは、自分が所有する物件を用いて民泊を始めることです。メリットは、既存の物件を使う場合には、初期投資を大きく抑えることができる点です。物件を入手するための費用をカットできます。もちろん、内装の工事をしたり、備品を揃えたりするために費用はかかるのですが、新しく物件を入手するよりもお金はかかりません。空き家を所有していて扱いに困っていた人は、空き家問題を解決できるというメリットもあります。

不動産所有型の場合は、自分で所有する物件を使うため、オーナーの許可を得るという過程を省くことができます。ただし、住宅ローンを利用している場合は注意しましょう。この場合は、あくまでも物件を所有するのはローンを提供する金融機関であり、そちらの許可を得なければいけないからです。

また、近隣の人に民泊を始めることを事前に周知しておく必要があります。自分の物件だからといって、近所の人に知らせずに民泊を始めると後でトラブルになるかもしれません。

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2. 転貸タイプの民泊について

転貸とは、民泊を許可する物件を自分で借りて、そこをゲストに使わせることです。転貸のメリットは、立地条件を選びやすい点です。立地条件の良いところにある物件はかなり高いため、入手するのが困難になります。しかし、賃貸物件であれば、立地条件の良いところにある物件を探しやすいです。人気の高い観光地の近くにある物件であれば、ゲストを集めやすくなります。

ただし、転貸の場合はきちんと許可を得なければいけないため注意しましょう。普通の賃貸物件をオーナーの許可を取らずに民泊利用すると規約違反となる可能性があります。最近は、転貸許可物件を紹介するサービスが登場しているため、そちらを利用するとすぐに民泊を始められる物件を見つけられます。あるいは、オーナーと交渉をして、普通の賃貸物件を民泊として利用する許可をもらうという方法もあります。しかし、オーナーが難色を示すことがあり、オーナーの許可を得られなければ、民泊を始めることはできません。

また、転貸タイプでオーナーの許可を得られている物件を活用する場合でも、きちんと行政に届け出をする必要はあります。転貸の許可を得られていたとしても、近所の人たちにきちんと説明することも大切です。

転貸の場合は、マンションを利用するケースが多く、ゲストがトラブルを起こしたときに対応が面倒なことになる可能性があります。たとえば、マンションの共用空間でゲストが騒いだり、汚したりすることがあるかもしれません。そうなると、あなたにクレームが寄せられることになります。マンションのほかの居住者から多くのクレームが寄せられると、民泊の経営を続けられなくなるかもしれません。

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さいごに

Airbnbを用いて民泊する人は増えていて、効果的な投資方法として注目されています。条件によっては住宅ローンを活用することも可能です。上手くいけば、賃貸による不動産投資よりも高い利回りを実現することができるでしょう。こちらの記事を参考にして民泊投資について検討してみてください。実際に民泊を始めるならば、しっかりと準備をしてから行いましょう。

株式会社プレイズは、住宅宿泊管理業者として豊富な民泊開発・管理実績を保有しております。これから民泊を始める上でお悩みごとがありましたらいつでもお気軽にお声がけください。