アパート1棟所有するならAirbnbの民泊がオススメ!!

流行りの民泊をご存知でしょうか。民泊自体については知っていても、実際にどのように始めればいいのかわからないアパートオーナー様も多いのではないでしょうか。Airbnbで民泊を始めるに当たって、すでに物件を持っているというのはアドバンテージが高いので、すぐに民泊開業に向け動くべきです。本記事では、すでにアパートを所有されている方が民泊を行うために知るべきことを説明していきます。

アパートオーナーであればAirbnbの民泊はすぐに始められる

アパートオーナーであれば、すぐに民泊事業を始められます。しかし、どんなアパートでも民泊ができるわけではありません。消火設備の設置など消防法令を満たされなければいけなかったり、事業者として届出が必要になります。具体的に、「設備要件」と「居住要件」を満たしていること。そして、「住宅宿泊事業者」としての届出を住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に出していることが必要になりますが、それさえ行ってさえしまえば、すぐに民泊実施可能になります。

今回は、Airbnbで行う民泊事業に興味あるアパートオーナーや、将来アパートオーナーになって民泊経営をしていきたい方のための記事になっております。今の時代は、賃貸として貸し出すよりも、利回りの面で期待ができる民泊事業にシフトさせることで、有効な不動産運用を行うことができます。

アパートでAirbnbの民泊をするなら覚えておきたいこと

アパートオーナーが下記に記載する「民泊経営をするなら覚えておきたいこと」を参考にして、自らが所有する物件を人気物件に育てていきましょう。

1. 賃貸アパートより賃貸民泊の方が利回りがいい

賃貸アパートよりも賃貸民泊の方が利回りが良いことはご存知でしょうか。現在、民泊市場規模は毎年右肩上がりです。日本に訪れる外国人観光客の増加も相まって、需要も日に日に高まっています。そんな状況も影響して、賃貸アパートよりも賃貸民泊の方が利回りが良くなる物件も多くなってきています。不動産を賃貸に出す場合一般的な利回りは、4~6%程度です。購入金額を家賃収入で割っただけの表面利回りとは異なり、実際の不動産投資では、税金や維持・管理費もかかってきます。諸々を考慮すると、結果的には4～6％にはなることが多いとされています。（※個々の物件によっても異なってきますし、景気にも影響はされます。）

しかし、民泊物件として短期貸出しの利回りだと、家賃8万円の物件でも年間450万円以上の売り上げを上げた事例もあります。もちろん、民泊サービスのAirbnbへの手数料や代行サービスへの手数料・維持費がかかりますが、経費を高めに見積もっても、賃貸として貸し出すよりも圧倒的に高利回りになります。

上記の事例は、最適な運用を心がけた結果になりますが、このように利回りの観点では、賃貸として貸し出すよりも、民泊として物件を貸し出す方が魅力的になります。また、弊社対応事例としては、以下のような事例があります。

事例1：渋谷アパート

賃料：8万　1R　
宿泊費売上：35万
利益：22万

事例2：明大前アパート

賃料：6万　1R
宿泊費売上：19万
利益：12万

弊社で開発・管理を行なっている事例紹介ページがあるので、ご興味ございましたら以下のページをご参照ください。

関連ページ:
プレイズの民泊成功事例ページ

2. アパートであればマンションの管理規約がない

アパート・マンションについて詳しい方ならご存知と思いますが、アパートにはマンションのように管理規約がありません。マンション管理規約をご覧になると、住宅宿泊事業を目的とした転賃を禁じている規約があるマンションも多数あります。そのため、マンションオーナーならば、民泊（住宅宿泊事業）を行う際には、届出を出す際に、マンション管理規約の変更を求めなければいけないケースもあり、届出を出すだけでも一苦労です。ちなみに、管理規約の改正には特別多数決議を行う必要があり、区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の賛成が必要になります。

しかし、アパートでは管理規約を定める決まりがないため、マンションのように管理規約等のせいで民泊事業を行えないケースはまずありえません。そのため、アパートオーナーであれば、すぐにご自身が持っている不動産を民泊物件として貸し出すことが可能になります。

もちろん、マンション管理規約はマンションに住む方の安全を守るために存在するモノですが、民泊を行おうとするオーナーの方からみると、障害になりうるケースも少なくありません。以上から、アパートオーナーであれば、すぐに民泊を始めることができます。

3.リノベーションで民泊用物件に変身!!

今持っているアパートをリノベーションして、民泊用物件に変えてみるのも良い案かもしれません。民泊事業（住宅宿泊事業）を行いたいけど、今お持ちのアパートは古くなっているので、あんまり人気が出そうにないと思っているオーナー様であれば、思い切って民泊仕様にリノベーションして、民泊専用にしてしまうのも良いのではないでしょうか!?

すでに居住用として設備が整っているので、大幅な変更がいらないケースであれば、リノベーション費用も安くすみます。リノベーションを行うことで写真映えもよくなり、集客率UPも見込めます。トイレだけ・バスルームだけ・キッチンだけのリノベーションであれば、100万円以下でできる事例も多数ございます。外国人のお客様であれば、海外にはお風呂文化がないので、日本にはお風呂を楽しみに来られる方も多いです。リノベーションでお風呂が綺麗な物件にすれば、海外からのお客様の集客UPが見込めます。日本が観光立国に生まれ変わろうとしていて、民泊事業が右肩上がりの今こそ賃貸用の物件を、民泊用に切り替えることも検討されてはいかがでしょうか。

4.部屋ごとに特徴を持たせて予約が取れる法則を探す!!

居住用部屋だと同じアパートであれば、大体似通ったような部屋の構造になっていると思います。民泊物件では同じような部屋にするよりも、部屋ごとに特徴を持たせた方が良いでしょう。部屋ごとに特徴を持たせることで、Airbnbで埋まりやすい部屋と埋まりにくい部屋の特徴を分析することができるからです。民泊を利用する人のニーズは、地域や広さによっても様々です。ビジネス利用で宿泊する人もいれば、観光で宿泊する人が多い地域もあります。最初からそのニーズを掴んで、その人たちが予約したくなるような部屋を用意できるなら、同じ部屋を揃えても最初から予約がたくさん入るでしょう。しかし、最初からそんなことが可能なオーナー様はなかなかいません。ましてや、初めて民泊を行うオーナー様には難しいと思われます。そこで最初は部屋ごとに特徴を持たせて、データを集める。集めたデータをもとに、人気が出るように徐々に変更していく方法をオススメいたします。

例えば、京都などの観光地はベットよりも布団の方が喜ばれるかもしれません。しかし、京都は京都では京都駅に近い物件ならば、ベットとワークデスクがあって、さらにWi-Fiがある物件じゃないと人気が出ないかもしれません。そんな風に民泊は地域や時期によっても、人気の物件は変わってきます。そのデータ集めのためにも、最初は部屋ごとに特徴を持たせることをオススメいたします。

さいごに

いかがでしたでしょうか。「民泊経営をアパート1棟で行うために知っておきたいこと」を中心に記載していきましたが、参考になった箇所はありますでしょうか。

2020年には、東京オリンピックがありますし、毎年海外からの観光客が増えています。まだまだホテルの数は足りていません。民泊の市場規模はまだまだ拡大します。この機会に民泊経営を行うのをオススメいたします。

株式会社プレイズでは、住宅宿泊管理業者として数多くの開発・管理実績を保有しています。これから民泊を始めたいけれど、何から始めればいいのかわからないという場合にはいつでもプレイズにご相談いただけますと幸いです。