民泊新法のガイドラインを30のポイントで徹底解説

2018年6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行され、日本における民泊運営のスタンダードオペレーションが着実と確立されてきています。しかし、民泊新法の内容は比較的難しく、もし法令を確認する場合には、民泊新法のガイドラインを参照することをオススメします。しかし、ガイドライン自体も長く読むのが大変ですよね。そこで本記事では、民泊新法のガイドラインを抑えるべきポイント30点にまとめ、大切なポイントを解説したいと思います。これから民泊を始めたい方や、すでに民泊運営をしているホストの方向けに包括的な民泊ルールを理解していただけるはずです。ただし注意いただきたいのが、民泊新法の内容に加えて、各市区町村で条例を制定しているので、ここは市区町村の条例を改めて確認しましょう。

民泊新法のガイドラインとは!?

2018年6月15日に民泊新法(住宅宿泊事業法)が施行されました。民泊新法のガイドラインは、2017年12月26日に策定され、民泊新法で定められているルールや解釈方法をより具体的に説明したものとなります。

1. 日数カウントは「事業者ごと」でなく「届出住宅ごと」に算定される

物件を民泊の届出住宅として運用している場合には、運用日数をカウントしなければなりません。民泊新法では「届出住宅ごと」に日数を算出することが決められています。「住宅宿泊事業者ごと」に算出されるのではと勘違いされる方がいらっしゃいますが、これは誤りでして、特定の届出住宅に対して住宅宿泊事業者の登録が変更となった場合においても、該当する届出住宅での日数カウントはそのまま引き継がれることになるため気をつけましょう。

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民泊の180日運営ルールと効果的な運用方法について

2. 日数カウントは「宿泊者を募集した日数」でなく「実際に宿泊させた日数」に算定される

日数カウントの方法としては、「実際に宿泊料を受け取って宿泊させた日数」が算定されることになります。「宿泊者を募集した日数」はこれに該当しないので注意しましょう。

3. 一部業務ならば管理業者でなくても再委託が可能となる

住宅宿泊管理業者は、適切な届出の上行政から管理業者としての認可を受けなければなりません。その上で、住宅宿泊事業者から業務を委託することが可能となります。この際に住宅祝学管理業者は、管理業者として認可されていない業者に対しても一部業務を委託することが可能です。ただし、全業務を委託することはできないため注意しましょう。

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民泊新法が定める「住宅宿泊管理業者」について徹底解説

4. 消防法令適合通知書の提出が必要となる

消防法令適合通知書とは、民泊を行う届出住宅が消防法の基準を満たしている(適合している)ことを行政が承認したことを表す書類です。民泊を行う際には、原則としてこの書類を提出する必要があります。しかし、消防法令適合通知書は各市区町村の条例で提出が不要の地域も存在します。その場合には、届出時には消防設備が整っていなくても問題はなく、消防事前相談記録書の提出が求められ、営業開始時には消防設備が整っているようにし、実際に募集する際には必ず消防署に適合通知書を提出しましょう!!

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民泊で必要な手続きについて徹底解説!!
民泊新法で適用される消防法令について

5. 宿泊者 1人当たりの床面積を3.3 ㎡以上が必要となる

民泊物件の衛生状態を維持するために、届出住宅の宿泊者1人あたりの面積は3.3㎡以上の確保が定められています。つまり面積が18㎡の届出住宅があった場合には、最高でも5名の宿泊者の収容が可能となります。

6. チェックイン時の本人確認の実施

住宅宿泊事業者は、宿泊者の情報を集めた上で正確な宿泊者名簿を残すことが求められます。そのために、ゲストが実際に宿泊するまでに本人確認が必要となります。また、本人確認は、事前に登録された情報に基づいて対面もしくはテレビ電話で対応する必要があります。

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民泊のチェックイン業務と注意点について徹底解説

7. 外国人客の場合はパスポートの写しを保存しなければならない 

チェックイン時には、ゲストの本人確認が必要となりますが、ゲストが外国人の場合には、宿泊者情報としてパスポート情報の入力をゲストに求め、住宅宿泊事業者もしくは住宅宿泊管理業者でパスポートデータを保管しなければなりません。

8. 住宅宿泊事業のごみは「家庭ごみ」ではなく「事業ごみ」となる

ガイドラインでは、民泊で発生したゴミは家庭ごみと誤解されることが多いですが、実際には事業ゴミに該当するため、適切なゴミ処理事業者に依頼するが明記されています。

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民泊のゴミは家庭ゴミとは異なる!? 概要と対策方法を解説します!

9. 近隣からの苦情には常時、応対または電話対応が必要となる

ガイドラインでは、民泊事業を行う中で生じる近隣住民からの苦情にはどのような場合においても直接応対もしくは電話にて対応し解決に努めることが明記されています。

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民泊でよくある苦情と対処法について

10. 住宅宿泊管理業務は1つの業者にしか委託できない 

住宅宿泊管理業者の業務は複数の業者に委託することはできないため、必ず1つの業者に委託することが求めらます。

11. 家主居住型ホストは原則1時間不在可能となる 

家主居住型で民泊を運営する場合には、一時的に不在にしてしまう場合があるはずです。しかし、一時的な不在が許されるのは原則として1時間以内とガイドラインに明記されています。しかし、ホストの住んでいる地域によっては、1時間で日常生活の最低限の行為が実施できない場合もあるためその場合には2時間の不在が許可されます。

12. 都道府県知事等への定期報告

住宅宿泊事業者は、毎年2月、4月、6月、8月、10月、12月の15日までに2ヶ月分の宿泊実績を都道府県知事に報告することが義務付けられています。報告内容としては、届出住宅に人を宿泊させた日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、また国籍別の宿泊者数内訳が該当します。

13. 180日以上の民泊営業は旅館業法違反となる

民泊新法で民泊の営業可能日数は年間180日と決まっています。この日数制限を超えると旅館業法の許可を取得していない場合には旅館業法違反となることがガイドラインい掲載されています。

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民泊の180日運営ルールと効果的な運用方法について

14. 住宅宿泊管理業者になるための条件は4つある

住宅宿泊管理業者として業務を行うためには、個人と法人で以下の条件を満たす必要があります。

1) 個人
・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験
・宅地建物取引士の認定者
・管理業務主任者の認定者
・賃貸不動産経営管理士の認定者

2) 法人
・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験を有する法人
・宅地建物取引士の認定法人
・管理業務主任者の認定法人
・賃貸不動産経営管理士の認定法人

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民泊新法が定める「住宅宿泊管理業者」について徹底解説

15. 苦情等への対応は30分以内が目安 

ゲストからの苦情が発生した場合には、30分以内に駆けつけ問題解決に当たる必要があります。

16. 届出、許可、認定等を受けていない物件の広告は禁止 

住宅宿泊事業の許可番号のない物件は仲介サイトに掲載することができないことが決められています。現在では、Airbnb側で許可番号のない物件はリスティング掲載できない設定になっています。

17. 6か月ごとに届出物件の情報を観光庁へ報告

民泊新法(住宅宿泊事業法)で定める営業日数180日を超えないように、住宅宿泊仲介業者は官公庁に届出物件の稼働実績を報告することが義務付けられています。

参考ページ:
民泊新法が定める「住宅宿泊仲介業者」とは!? 業務内容や申請方法について解説します!!

18. 「台所・浴室・便所・洗面所」は母屋にあればOK 

台所・浴室・便所・洗面所は敷地内の建物が同等に使用できるような状態であれば、1つの母屋に備わっていれば条件を満たすということになります。

参考ページ:
新法民泊でホストが用意すべき設備について解説します

19. 届出できる住宅の種類を定義

ガイドラインによると、届出できる住宅は以下の定義に該当する住宅であると定義されています。「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」が該当。

20. 居住履歴のない「民泊専用の新築投資用マンション」はNGはNG 

一度も居住履歴のない新築投資用マンションは民泊の届出住宅としては条件を満たさないため、注意が必要である。

21. 周辺住民への説明は「望ましい」 

民泊新法のガイドラインでは、周辺住民への説明は「望ましい」としているため、絶対に必要ではありません。しかし、民泊のトラブルのほとんどは近隣住民とのコミュニケーション不足によるトラブルとなりますので、必ず事前に説明することをおすすめします。

22. 届出で添付する官公署発行の書類は3カ月以内に発行されたもの 

民泊新法のガイドラインによると、届出の際に添付する行政発行書類は3ヶ月以内に発行されたものでなければなりません。また、原則としてコピー(複製)は認められませんが、各都道府県が許可する範囲内であれば、コピー(複製)のものでも認可されます。

23. 住宅の図面は「手書き」でもOK 

民泊新法のガイドラインによると、届出住宅の図面を提出する際には、その図面は手書きのものでも問題ないことが明記されています。ただし、図面には必要事項が盛り込まれている必要があります。必要事項とは、民泊に必須の水回り4点セットと消防法令に準ずる諸設備をさします。

24. マンションの場合、事前に管理組合に実施の旨を報告

マンションなどの集合住宅で民泊を行う場合には、事前に管理組合が民泊を禁止していないことを確認した上で、管理組合に民泊営業することを報告する必要があります。また、管理組合に届出住宅で民泊事業を禁止する意思がないことを証明する書類を用意する必要があります。

25. シーツやカバーなどの交換は必須 

寝室のシーツやカバーは宿泊者が変わるたびに変更することが義務付けられています。これは民泊物件の部屋を清潔に保ち、利用者であるゲストが過ごしやすい環境を整えることの重要性を説いています。

26. 宿泊者名簿には「宿泊者全員」の記載が必須 

住宅宿泊事業者が行政に提出する宿泊者名簿ですが、これは予約申し込みをした代表者の情報だけでなく、宿泊するメンバー全員が対象となります。

27. 標識掲示は門扉や玄関などが「望ましい」 

届出住宅の標識掲示は、ゲストや公衆が認識できる高さである地上1.2メートルから1.8メートルの範囲で掲示することが望ましいとされています。

28. 過度な「ゼロ日規制」条例は民泊新法の目的から逸脱

ガイドラインでは、民泊新法により民泊事業を法律で適切に管理することで、民泊実施を振興すると言うスタンスを取っているため、民泊新法に基づく条例を各市区町村が制定して民泊の実施を阻害するようなことは望ましくないとしています。つまり、政府は旅館業の権益を害することは承知ではあるけれど、民泊をすることには価値があると考えていると言うことです。

29. 民泊事業者にはサイト掲載登録時に届出番号などの入力必須に

住宅宿泊仲介業者が、住宅宿泊事業者のサイト掲載物件の届出番号を確認せずに仲介サイトに掲載することは違反となります。最近では、Airbnbは届出住宅の許可番号をリスティングに入力できるようになっていて、ここの入力がないとリスティングを登録でき内容な仕組み作りが行われています。しかし、中には届出番号がなくてもリスティング掲載できてしまうサイトも存在します。このようなサイトを活用して行う民泊は違法民泊とみなされることもあるため注意が必要となります。

30. マンスリーマンションは、民泊仲介サイトへの掲載は望ましくない

民泊の仲介サイトに、マンスリーマンションのような契約形態の異なるものを掲載することは避けましょう。マンスリーマンションはそもそも定期賃貸借契約の対象となるため、民泊仲介サイトに掲載すると混乱の元になります。

参考ページ:
民泊とマンスリーのハイブリッド運用のススメ!!

さいごに

本記事では、民泊新法のガイドラインの内容とその中でも重要なポイントについて説明しました。これから民泊を始める方にとってはガイドラインの内容が全てと言っても過言ではありません。1つ1つの項目が難しいかもしれませんが、個別の解説記事を設けているのでこちらもご確認いただけたらと思います。

プレイズでは、住宅宿泊管理業者として豊富な管理実績を保有しております。これから民泊を始めたいけれど何から始めたらいいのかわからないというような場合には、お気軽にお問い合わせください。