Airbnbでの民泊を賃貸物件で始めるためのポイント

こんにちは、株式会社プレイズ民泊コンサルタントの高山です。民泊やAirbnbを始めたいということで賃貸から物件を探している方は多いのではないでしょうか。プレイズへお問い合わせしていただく事業者様の20％は物件探しから手伝って下さいというお声をいただいております。本記事では、実際にAirbnbに掲載する物件を賃貸から探す際に私が必ず確認している観点をお伝えいたします。

賃貸物件でAirbnbはできるのか!?

そもそも賃貸でAirbnbができるかというところですが、できる物件とできない物件があります。仲介会社はできるできないの判断をせずに物件紹介をしますので以下の内容を仲介会社に確認しましょう。

1. 物件所有者から民泊許可をもらっているのか??
2. 建物登記はされているのか??

この2点さえクリアしていれば基本的に賃貸での民泊は問題ないです。

参考ページ:
【民泊経営を始める方必見!! 】airbnbスタートアップガイド!!

おさえておきたい契約書の知識

1. 定期借家契約の契約期間について

定期借家賃貸借契約の契約期間は必ず確認するようにしましょう。定期借家賃貸借契約の内容は、契約期間が終了すれば契約は終了となります。

定期借家契約を結んでいると2年間の契約の場合、2年後の契約終了日に民泊事業を撤退しないといけない可能性が高くなります。初期投資の回収が終わり利益になり始めた途端に撤退はバカバカしので必ず注意しましょう。

2. 特約事項

契約書の特約事項に必ず民泊の許可の内容を入れてください。不動産会社がサブリースしてある物件の場合、行政から賃貸借契約書の提出も求められます。その際、民泊の承諾の内容が必要になります。

※住んでいる地域の行政によっては提出の確認が必須でない場合もあります。

おさえておきたい物件のポイント

賃貸からAirbnbを始めるにあたり一番多い問題は賃貸した後民泊運営の許可が取れない、区が定める条例が厳しいなどといった賃貸契約後に失敗に気づくケースです。私がご相談をいただいた際に、見ているポイントを順番に説明いたします。

ポイント1: 住所

まずはじめに私が確認するポイントは住所です。ここで大半の物件は民泊ができない場合が多いです。何を見て判断しているのかというと、区、町名を見て判断します。区の定める条例によって民泊制限をしている場所が多いです。まずここをクリアしないと収益は見込めません。区ごとの条例については別記事にて紹介しているのでご参照下さい。

参考サイト：
民泊条例 東京都23区内で民泊をするなら要チェックルール

ポイント2: 建物構造及び設備

1番目の住所をクリアできれば次に建物として民泊ができるのかというところです。民泊を許可取得するにあたり構造は2階建ての物件であれば問題ないのですが、3階以上の物件の場合には条件が異なります。建物構造種別の民泊実施可否について以下にまとめました。

上表では、木造の物件で3階以上の場合基本民泊はできません。2019年6月に国土交通省から3階以上の木造建築物の用途変更が緩和されましたが、現実は難しいです。ただし、3階建ての耐火木造建築物は対象外になり運用可能なので気にする必要はありません。

3階フロア以上を利用してAirbnb運用を考えている人は必ずこの建物構造を注意しましょう。消防法に関することのなので消防署または私たちのような民泊管理会社に相談するのが良いかもしれないですね。

構造とは別に民泊運営に必須になる設備があります。特に民泊では、下記水回り設備4点が必須となりますので、必ず確認するようにしましょう。

・お風呂
・洗面台
・キッチン
・トイレ

この4つさえ整っていれば問題ないです。

参考ページ:
新法民泊でホストが用意すべき設備について解説します

ポイント3. エリアと賃料

1番目と2番目さえクリアしていれば、民泊運営は可能です。民泊運営をするにあたり一番重要なのは収支となりますので、この物件をAirbnb上で募集した際に賃料を差し引いた利益というものを私は近隣相場等を見て判断します。下記内容で賃貸するか否か判断します。

a) Airbnbの近隣収益を計算

近隣の相場と稼働率を計算して、月間売上げを計算し、売上の65％が賃料の2倍くらいあれば十二分に賃貸すべきの物件だと言えます。

b) 初期投資回収期間

初期投資の回収スピードは事業者様の判断にもよりますが、個人的判断では1年での回収を何も分からないお客様には合格ラインとして説明しております。ここは事業者様の判断になるので一年以上の期間で初期投資を回収しても後々利益が出るのであれば問題ないという判断もあるので、回収シュミレーションをしっかりと考えてやリましょう。

さいごに

賃貸物件で民泊事業を始めることは容易ですが、注意すべき観点は多くあります。民泊に携わったことの無い会社は、利益や条例など気にせずオススメです。と紹介されるので、それを信じ賃貸契約を結んで民泊の許可取得ができなく、不動産会社ともめているという声も少なくはありません。

住宅宿泊管理業者と行政書士に利益が出るのか、許可取得が可能かを事前相談して契約を結びましょう。プレイズでは、賃貸物件で民泊をしている事業者様のご支援実績も豊富に保有していますので、少しでも迷われた場合にはプレイズまでご連絡ください。