Airbnb・民泊代行会社の選定・委託の際に見るべきポイントを解説

家主不在型で民泊を運営する際には、民泊管理業者(住宅宿泊管理業者)に民泊運営を代行する必要があります。民泊新法が施行された2018年6月15日以降で民泊管理業者の登録数が増加してきています。民泊ホスト(住宅宿泊事業者)は数ある管理業者の中からどのように代行の委託をすべきか迷っているはずです。そこで本記事では、これから民泊を開始する方に向けて、民泊管理業者の適切な選び方について説明します。

民泊の運用代行業者とは何なのか!?

民泊の運用代行業者とは、民泊管理業者を指します。民泊新法では、住宅宿泊管理業者として登録されていることが条件であると定められています。

民泊運用代行業者は、民泊ホスト自らが行うべき業務の全てを管理委託します。具体的な管理業務は以下となります。

・宿泊者等への対応に関する業務
・清掃・衛生に関する業務
・住宅・設備管理及び安全確保業務

参考ページ:
民泊新法が定める「住宅宿泊管理業者」について徹底解説

運用代行業者に委託するメリットとデメリット

運用代行会社に委託する際には、メリットとデメリットが存在します。

運用代行を委託するメリット

1. 運用の手間がかからない

民泊運用に関しては、ゲストコミュニケーション、レビュー対策、多言語対応などあげればキリがないほど多くの業務をこなさなければなりません。そのため、個人もしくは自社で民泊を運営する場合には、運用リソースがネックになります。運用代行を利用することでこのような煩わしい業務を代行業者に行なってもらえます。

2. 事業をスケールできる

1物件だけでなく、複数物件で民泊を行いたい場合には、運用代行業者を活用して空いた工数で他物件の戦略を立てられるので、違う民泊物件の運用も行うことが物理的に可能になります。事業をスケールしたい場合に運用代行サービスを活用するのはオススメです。

3. トラブル対応も代行できる

民泊運用の中では、必ずあらゆるトラブルに遭遇するのですが、これらの対応も専門知識のある代行業者に任せることで、民泊運用に伴うストレスを大幅に軽減することができます。

運用代行を委託するデメリット

1. 運用代行費用がかかる

運用代行を依頼することにより、運用代行費用がかかることになります。これらの運用代行費用は後述しますが、民泊物件の売上に比例するため、稼げば稼ぐだけ費用がかさむことになります。

2. 運用ノウハウが蓄積できない

運用業務を外注することになりますので、結果として内部で運用ノウハウが蓄積できなくなります。今後も自身で民泊運営をするつもりがないのであれば問題ないですが、個人で民泊運営する可能性が少しでもある場合には、全てを外注せずに自ら一定量の運用業務を行うことも必要かと思います。

3. ゲストとの交流が期待できない

民泊を運営する上で一番の喜びは、やはり数多くのゲストとの交流が図れる点にあると思います。代行業者に業務委託してしまうと、このゲストの交流の機会がなくなってしまうので、ゲスト交流ができなくなってしまいます。ゲストとの交流を期待して民泊運用を始めたいのでしたら、ゲストとの交流以外の業務を外部委託するのがいいかもしれません。

民泊運営は目的に合わせて委託できる

民泊に関する業務の運用代行を依頼する際に、基本的には作業に手間がかかるため運用代行を決意される方が多いと思います。しかし、実際には、費用や利益なども関わっていて、全てを自分で運用する場合(①)や、一部を運用代行する場合(②)また<全部を運用代行する場合(③)のそれぞれについて評価した上で代行を決めたいはずです。ここでは、これら3つのパターンと各項目(手間、費用、利益)で評価してみたいと思います。

① オーナー自ら運用する方法

自ら運用する場合には、民泊の予約管理、ゲスト対応、レビュー対応、鍵の受け渡しなどの業務をオーナー自らで行わなければなりません。全てを自身で行うため、費用を節約できたり、ゲストとのコミュニケーションを積極的に行えます。一方で、これらの作業にかかる手間がネックになります。運営の手間があったとしてもゲストとの交流や、ノウハウの蓄積を重要視する場合にはオススメの運用方法です。

② 一部を運用代行

民泊の一部の業務のみを代行してもらうのも賢明な選択肢です。ある程度の民泊運用経験があるホストの場合には、清掃業務のみ、もしくは、外国語対応のみといった自身が苦手な業務を代行してもらうのがオススメです。これにより、民泊のノウハウもある程度は蓄積できますし、全て自身で運用するよりも運用の手間を省くことができますし、ホストの得手不得手に基づいて、効果的な運用が行えます。

③ 全部を運用代行

民泊に関する全ての運用業務を代行する方法です。オーナー側の管理業務の手間を最大限省き、事業をスケールさせたいというオーナーにオススメなやり方です。但し、民泊代行業者のサービス品質がまちまちなため、依頼する代行業者は慎重に検討する必要があります。

いずれの運用形態もメリット・デメリットが存在しますが、自身が運営する民泊の条件を加味した上で最も最適な運用方法を選ぶことをオススメします。

運用代行業者に民泊運営を委託する際の費用相場

ここでは、民泊の運営を住宅宿泊管理業者に委託する際の費用相場についてご説明します。多くの場合、料金形態は下記の2通りです。

• 月額制
• 成功報酬制

それぞれの料金形態の特徴について見ていきましょう。

月額制の場合

月学生の場合は、毎月決まった金額を業務手数料として住宅宿泊管理業者に支払うことになります。この料金体系のメリットは、売り上げが大きい月であっても支払う金額が一定であることです。

月額制の費用の相場ですが数千円程度から3万円前後と幅広いですが、業者の中には月額費用とは別にプラス料金として請求する業者もいます。例えば、電話対応や清掃などの業務は基本料金には含まれておらず、別途支払う必要があるという具合です。

そのため、月額制の住宅宿泊管理業者に委託する場合は、安いからという安易な理由で選ぶのはやめましょう。どのような業務が月額として支払う費用に含まれているのかを事前に確認すると良いでしょう。

成功報酬制の場合

成功報酬制の場合は、毎月の売り上げから決まった割合の金額を手数料として住宅宿泊管理業者に支払うことになります。この料金体系のメリットは、売り上げが低い月であっても、管理コストの心配をする必要がないということです。

成功報酬制の費用の相場ですが、業者が請け負う業務が一部なのか、全業務なのかによって異なります。住宅宿泊管理業者が全業務を請け負う際は、全売り上げの20%、一部業務を請け負う際は全売り上げの10%を支払うことが一般的です。

運用代行業者を選ぶ前に依頼の範囲を整理する

民泊の運用代行業者を選ぶ前には、個人や自社のリソースで賄えない業務には何があるのかを棚卸してから依頼するようにしましょう。民泊を行う物件がまだ決まっていない場合なら、物件の開発からお願いする必要があるでしょうし、物件が決まっているけど、ゲスト対応にリソースが割けないなどの場合には、ゲスト対応を依頼する必要があるはずです。

自身が民泊をどのように運用したいのかという要件を整理し、譲れないポイントを明確化した上で依頼しましょう。結果として、認識の齟齬がなくスムーズに依頼ができるようになるはずです。事前に整理すべきポイントは以下に掲載しますので、参考にしてください。

<民泊開業チェックリスト>
・開業エリアの選定
・民泊物件の選定
・民泊申請の提出
・コストシミュレーションの作成
・家具・家電の購入
・ハウスマニュアルの作成
・清掃業務実施
・ゲスト対応

民泊運用代行業者を選ぶポイント5選

民泊運用代行業者を選ぶ際には、何点かのポイントを確認する必要があります。

1. 運用代行費用

民泊運用代行サービスの価格は、以下のようになることが多いです。
運用代行費用 = 売上 × 15 ~ 30% + 清掃費用
代行費用は、ゲストからホストに支払われる売上に一定の割合を掛け合わせた上で算出されます。大抵は、宿泊費の15%から30%の割合料金が運用代行費用となることが多いです。また、業者によっては、清掃費用を足した総額を代行サービス費用とする業者もあります。  

代行費用の売上について

さらに、上記の代行費用の算式には民泊オーナーにとってメリットとデメリットもあります。メリットとしては、運用代行会社側が高い稼働率を実現しないと運用代行費用が増加しないため、運用代行会社が多くの代行費用をオーナー側に請求するために、物件のパフォーマンスを高めなければなりません。一方デメリットとして、代行費用が売上に比例するため、売上が増加したとしても、その分コストとしての代行費用も増加するため、民泊の利益が上がりにくいという点です。

代行費用の清掃費用について

業者によっては、清掃代行費用を売上に掛け合わせた金額の中に含ませている業者が存在しますが、別個で清掃費用を請求する会社もあります。また、清掃サービスもまちまちのため、どこまで細かな清掃サービスとなっているかも確認するようにしましょう。運用代行の際には、これらを加味した上で、利益を最大化できる運用代行業者を選びましょう。

2. 多言語対応の可否

民泊を利用するのは何も日本人だけではありません。最近では訪日外国人が多く、英語、中国語、韓国語などアジア系言語での対応が求められます。ゲストは宿泊先の現地に到着した際に異国の土地で不安を感じているはずなので、自国の言語で対応してもらえるのはとても心強いと思います。主要言語以外にも多くの言語に対応できる運用代行会社は強く、多言語対応はかなり重要度の高い要素となります。

3. 民泊仲介サイトの運営代行

民泊に関しては、AirbnbやBooking.com、Agoda、AsiaYoなど数多くの民泊仲介サイトがあります。ホストによっては、複数のサイト運営を行なっていますので、ホスト個人で全ての依頼を捌くのはかなりの手間と時間がかかります。そこで宿泊予約を受けてゲストとのコミュニケーションまで行なってくれる代行業者が重要な役割を担います。より多くの民泊仲介サイトの運用実績のある会社を選びましょう。

4. 清掃代行の有無

民泊運用代行業者は数多くありますが、清掃サービスを自社で提供する代行業者は数少ないのが現状です。他の運用代行会社の場合は、専門の清掃会社に清掃業務を外注していることが多いです。

清掃業務を専門業者に委託している代行会社の場合、担当者どうしのコミュニケーションで認識の齟齬があったり、自社で清掃業者を保有する会社よりも業務が円滑に回らないことが起こり得ます。清掃サービスと運用代行業務は一貫して提供されることが望ましいので、清掃代行を管理代行業者が保有しているかどうかも確認すべきです。

5. 代行対応エリア

代行業者によって、民泊の対応エリアが異なります。しかし、日本全国に対応している業者もあれば東京、大阪などの特定地域に特化してサービス提供している管理業者もいます。管理業者によっては、掲載がない場合でも周辺地域でしたら対応してくれる業者も存在します。必ず各業者の代行対応エリアを確認するようにしましょう。

参考ページ:
プレイズの民泊管理代行サービス

さらに絞るならこんな代行業者がオススメ

先述した5つのポイント以外にもみるべきポイントがあります。以下も合わせてご確認ください。

1. 完全代行してくれる運用代行業者がオススメ

民泊の開発・立ち上げから運用までの全ての作業を代行してくれる業者を指します。ホストは自身が運営したい民泊の土地、物件、ルール、インテリアイメージなどの民泊の要件を提示するのみとなります。

民泊ホスト側からすると、運営のノウハウが蓄積されないことがありますがデメリットとなりますが、初めて民泊を始めるホストにとっては簡単に民泊開業ができる点がメリットとなります。

全工程を完全代行する代行業者の場合には、会社内で専用のテンプレートを用意していることもあり、ハウスルールがハウスの特徴を掴んでいないものであったり、ゲスト対応がマニュアルに沿ったものであったりするため、選定する際には代行業者の担当者に直接尋ねてみることをオススメします。

2. あらゆる民泊の運用実績をもつ代行業者がオススメ

民泊には、主に3つの民泊(新法民泊、特区民泊、旅館業法の簡易宿所)があると言われています。民泊は何も民泊新法(住宅宿泊事業法)の定める民泊だけではありません。もし、東京都の大田区で民泊運営をするということでしたら、特区民泊の申請実績のある運用代行会社に依頼すべきです。

多くの運用実績のある会社であれば、困りごとがあった際にもすぐに解決に向けてサポートしてくれるはずです。自身が運営する民泊がどの形態の民泊によるかで、申請内容や運用形態が異なります。多くの民泊運用実績があり、かつあらゆる形態の民泊実績をもつ運用代行業者を選ぶのがオススメです。

参考ページ:
混乱しやすい合法民泊3種類の違いを解説します

3. Web集客のノウハウをもつ運用代行業者がオススメ

ゲストとのコミュニケーション管理だけでなく、 Airbnbなどの仲介サイトの検索アルゴリズムを考慮した集客ノウハウを持っている業者も存在します。

オススメなのが、自社でWebメディアを運営している代行業者があれば、かなりWeb集客に強いと思われます。特に、コンテンツ系のサイトではなく、DB系のサイトを持っている事業者の場合ですと、自社保有のDBサイトに検索アルゴリズムを実装しているため、豊富なノウハウを持っているはずです。

プレイズの場合ですと、グループ会社であるバンケッツにて日本最大級のシェアハウス検索サイトであるshareshareを運営しておりまして、全国約2700件のシェアハウスの掲載により、月間60万PV規模のサイトを運営しており、自社に専任のマーケティングチームを保有しております。民泊サイトからの集客に関してもこれらのノウハウを活用し効果的な集客を実現しております。

4. メール代行も対応してくれる運用代行業者がオススメ

民泊運営では、ゲストとの予約関連のコミュニケーションだけでなく、急なトラブルの対応などもしなくてはならず、24時間対応が基本です。ホスト自らが24時間対応するのは難しいことも多いですが、運用代行業者でメール代行を依頼することをオススメします。

民泊運用代行会社への委託ならプレイズがおすすめ！

民泊運用代行会社に委託するメリットや選ぶポイントについて紹介しました。代行会社への委託を考えている方におすすめするのがプレイズです。プレイズでは、民泊の物件探しから清掃までを対応しています。次節では、プレイズのサービス内容や強みについて解説します。

プレイズのサービス内容

プレイズでは、民泊の立ち上げから使用後の清掃までの民泊にかかわる全てを代行しています。プレイズのサービス内容を1つずつ確認していきましょう。

• 民泊管理代行
• 民泊清掃
• 民泊物件紹介
• 民泊コンサルティング
• 民泊リノベーション
• 民泊許可取得サポート

民泊管理代行

プレイズでは民泊許可届出から清掃までの全てを代行しています。そのサービス内容は、メッセージ・多言語の対応からスケジュール調整、ハウスクリーニングまでと幅広いです。また、複数の仲介サイトと自社サイトで集客するため多方面からの集客が期待できます。宿泊者とのやりとりや、万が一のときのサポート体制も充実しているので自宅と離れた場所での運営も可能です。売上レポートの作成もサービス内容に含まれており、売上の傾向を見ながら今後の成長につなげていくこともできるでしょう。

民泊清掃

プレイズの清掃には、一般的な清掃だけでなく忘れ物の管理やアメニティの補充も含まれています。プレイズではリネン業者と提携し、リネン清掃や仕入れを行っているので低価格で高品質なサービスを利用できます。スタッフに研修動画を確認してもらっている結果、スタッフによるサービスのレベルの差はほぼありません。清掃後はLINEでオーナーに報告することが義務付けられているため、安心して任せられるでしょう。清掃に加えて消耗品の買い出しや郵便物の受け取りなども担当しています。

民泊物件紹介

プレイズでは、民泊の物件紹介を行っています。株式会社バンケッツという不動産会社と民泊オーナーを仲介する役割を担っています。民泊オーナーに紹介する前に消防法令に準拠した物件なのかを確認済みなので安心して民泊を始められるでしょう。また、スムーズに事業を始めていただけるように収益のシミュレーションも行っているので、不安なく民泊事業を始めていただけます。物件の貸主オーナーとの交渉もプレイズが行うので、交渉や話し合いなどはプレイズに一任できます。

民泊コンサルティング

民泊を運営したい方や、物件をお持ちの方で民泊転用をお考えの方にコンサルティングを行っています。民泊コンサルティングとは、これから民泊を運営したい方に向けて初期費用の算出や収益の出し方、物件の探し方などをお伝えするもの。民泊を運営している方の不満や要望などを伺い、改善プランを提案することでよりよい民泊を目指します。民泊事業を運営したい不動産会社の方や、建築会社の方との相談の機会もあります。民泊の運営の仕方や物件の管理の仕方などを知りたい方は、プレイズに問い合わせてみましょう。

民泊リノベーション

民泊リノベーションとは、物件をお持ちの方で民泊への転用をお考えの方のためのサービスです。プレイズでは、特に訪日外国人へのアプローチを意識した空間づくりに重点を置いています。民泊を利用する方はネットからの問い合わせをする方がほとんどなので、サイトの写真と紹介テキストで民泊の物件を決めると言っても過言ではありません。少しでも物件を見てもらえる可能性を増やすために、デザイン性の高い物件や和モダンな物件のコーディネートも可能です。

民泊許可サポート

プレイズは、民泊を始めたいが手続きに不安があるという方をサポートしています。民泊の手続きは市町村区で異なる場合や、管理人が常駐の場合と不在の場合で消防設備の内容に違いがある場合などがあります。民泊を始めたいけど、手続きがよく分からず始められないという方もいるのではないでしょうか。東京23区内の消防の見解や役所の状況を熟知しているため、スムーズな手続きを完了できます。消防設備にかかる費用も民泊オーナーに負担の少ない提案を心がけているので、安心して相談できますね。

プレイズの強み

プレイズの強みとは、民泊の届け出から使用後の清掃までを一括で担当できることです。その中でも5つの強みに注目してご紹介します。

• 一括対応
• ホテル並みのサービス
• 豊富な管理実績
• 集客力
• 物件の紹介

プレイズでは物件の開発から清掃まで、専門チームが対応します。全てを自社で一括対応しているため、スタッフの連携が取れており迅速な対応が可能です。プレイズには300以上の民泊運用実績と100以上のシェアハウス運用実績があります。180日ルールがあっても残りの185日をシェアハウスやマンスリーマンションとして運営することも。

民泊仲介サイトや自社サイトでの集客力には自信があります。プレイズでは民泊可能な物件を取り扱っているので、物件がない方の相談も受け付けています。

さいごに

本記事では、民泊運用代行サービスの概要と選び方について説明しました。ほとんどの民泊ホストは運用代行サービスを利用すると思いますので、比較するために5つの指標(運用代行費用、多言語対応の可否、民泊仲介サイトの運営代行、清掃代行の有無、代行対応エリア)を確認されることをオススメします。

プレイズは、豊富な民泊運用代行実績を保有し、現在も事業拡大しております。民泊運用でお困りの際にはお気軽にお問い合わせくださいませ。