民泊ビジネスと不動産賃貸業の違いとは!?不動産投資として民泊をはじめる3つの方法

民泊業(住宅宿泊事業)は不動産賃貸業と似たようなものだと考えるべきではないです。違いがいくつも存在していて、異なる対応が求められます。そこで、この2つにどういった違いがあるのか解説したいと思います。民泊によってどのような不動産運用の可能性があるのか、また民泊と宿泊用の建物取得にどんな違いがあるのかも紹介します。これから不動産運用に興味を持っている人は参考にしてください。

不動産賃貸業と民泊業の違い

1. 法律上の扱いが違う

事業者として一番大きな違いは法律上の取り扱いが異なることです。不動産賃貸業は大家業に分類されていて、営業するために行政の許可を得る必要はありません。一方、民泊業は旅館業と住宅宿泊事業法に分類されていて、事前に保健所からの許可を得ないと営業できない点に違いがあります。

民泊は旅館業法によって規制されたものです。どのような物件であっても、原則として営業をするまえに行政から許可を得なければいけません。無許可営業をすれば、それは旅館業法(または、住宅宿泊事業法)違反となって、罰金や懲役刑の対象となります。

民泊の場合は、利用者が短期間だけ宿泊していきます。この場合、不特定多数の人が施設を出入りすることになるため、衛生維持の管理をする責任が事業者側に問われます。公衆衛生を守るために法律による規制が行われるのです。

民泊に長期滞在する人がいる場合はどうなのでしょうか。旅館業法の基準は宿泊期間が1ヶ月未満であることが前提ですが、厳格な基準とはいえないものです。また、1ヶ月以上利用する人がいたとしても、すべての部屋が長期利用者で埋まっているわけではないです。したがって、1ヶ月以上長期滞在する利用者がいたとしても、あくまでも旅館業の範疇にあると判断されます。

民泊の場合は、長期滞在者がいた場合に、その部屋に営業者が定期的に立ち入ることが求められます。この点も、不動産賃貸業との大きな違いといえるでしょう。オーナーが物件の衛生管理をするために積極的になることが求められます。

2. 利用者層が異なる

不動産賃貸業を利用する人は、そこに定住する人です。基本的に不動産は2年契約となることが多く、更新すればもっと長く住み続ける人もいるでしょう。その地域でこれから仕事をするために生活の基盤となる場所を求めてマンションやアパートを探して契約するのです。契約する人のほとんどは日本人になるでしょう。

一方、民泊業を利用するのは主に観光客です。ホテルを利用するよりも費用を節約できることが多いため、需要が高くなっています。日本人だけではなく、訪日外国人が利用するケースが多いです。そのため、外国人への対応も求められるでしょう。アジアや欧米など世界中から宿泊者が集まります。

参考ページ:
民泊とは? 概要・種類・法律・問題点を徹底解説!!

民泊を活用した新たな不動産運用の可能性

1. 民泊投資が注目を集めている

不動産運用の従来のスタイルは、マンションやアパートの部屋を貸し与えて家賃収入を得るというものでした。しかし、これにはさまざまなリスクが存在していて、思うように収益を上げられないという人が多かったです。空室が生じてしまえば、その部屋の家賃収入は0になってしまいます。時期によっては、部屋を借りる人がなかなか現れなくて、空室がずっと続いてしまうこともあるのです。また、住む人がいたとしても家賃を滞納されるリスクもありました。データを見ても、家賃滞納者はそれほど珍しい存在ではありません。

このようにこれまでの不動産投資には、いろいろなデメリットがあるため、新しいスタイルとして民泊投資が注目されています。

また、新型コロナウイルスの感染拡大に伴い、新しい民泊のビジネスモデルも数多く生み出されました。コロナ禍で民泊物件をウィークリー・マンスリーマンションに変えて稼働率を上げたり、海外からの一時帰国者のための隔離施設として活躍したり、非日常的な空間や体験を国内旅行者に提供するためのコンセプト型民泊など、様々な新しい民泊が生み出されています。

コロナも落ち着きを見せ、ビジネス出張や海外旅行が世界各地で再開された今、民泊ビジネスが再び脚光を浴びているのです。

Airbnbの台頭により、安価な宿泊施設へのニーズが世界中で高まっています。急激な円安によって、訪日を希望する外国人が増えていることもあり、日本経済活性化のためにはインバウンド旅行客の増加は不可欠と言えるでしょう。

2. 民泊投資のメリットについて

民泊投資のメリットの1つは、空き部屋を活用して始められる点です。たとえば、すでにマンションの賃貸経営をしていて、空室を民泊に転用するという方法があります。これによって、空き部屋が生じることによる損失を補うことができるでしょう。

民泊の場合は、原状回復費があまりかからないという点もメリットです。賃貸物件だと部屋を貸してから退去するまでに長い期間があります。その間に部屋が汚されたり壊されたりするケースもあり、原状回復するために多額の費用がかかるのです。しかし、民泊であれば基本的に短期滞在であり、部屋の損傷は少ないため、原状回復費用があまりかかりません。

将来性があるのもメリットの一つです。現在、日本は観光立国を目指していて、外国人観光客を増加させることを目標としています。実際にこの数年の間に外国人観光客の数はかなり増えています。2018年の時点で訪日外国人客数は3,000万人を超えていて、今後は2030年までに6,000万人まで増加させる予定です。したがって、今後、ますます民泊の需要が高まることが予想されます。宿泊施設不足が各都市で顕在化されているため、そこで民泊を経営すれば多くの宿泊者を見込めるのです。

民泊の管理業務は賃貸経営の場合と同じように外注することが可能です。利用者の募集から掃除、ゲストへの対応、消耗品の補充などはすべて業者任せにすることができます。そのため、オーナーとしての管理業務の負担を軽減することが可能です。

普通の賃貸物件とは求められるニーズが異なるのもメリットといえます。賃貸物件の場合は、築年数がとても重要です。古い物件は敬遠されることが多いからです。一方、民泊の場合は立地が重要であり、築年数に関してはそれほど重視されません。内装がキレイになっていれば、多少古い物件だからといって価値はそれほど落ちないのです。民泊を利用する人は、そもそも安く宿泊できることを求めているため、築年数の古い物件でも大きな収益を上げるチャンスがあります。

3. 民泊投資のデメリット

民泊のための物件は立地がどうしても限られてしまいます。それは民泊業を営めるエリアが決まっているからです。また、特区民泊だと営業日数に制限がないのですが、それ以外のエリアでは年間に180日以内という営業日数の制限がある点も注意しましょう。

初期投資をしなければいけないのもデメリットです。部屋で生活できる環境を整えるために、さまざまな設備を導入しなければいけません。家具や家電などはすべてオーナーが用意することになります。

民泊をするために手続きをして許可を得る必要があるのもデメリットです。一般的に物件契約後までの準備期間として以下の作業が想定されます。

契約開始後
家具準備　〜1ヶ月
消防設備　2週間〜1ヶ月
行政手続き　2週間〜3週間

準備するべきことがたくさんあり、実際に営業を開始するまでに時間がかかってしまうでしょう。

近隣住民とのトラブルが生じるリスクもあります。宿泊者にはいろいろなタイプの人がいて、なかにはマナーの悪い人もいます。たとえば、夜中までパーティーをして大騒ぎされれば、騒音で近所迷惑となってしまいます。ゴミの問題もあり、ゲストが勝手にゴミ出しをしてトラブルになるケースもあります。

マンションの一室を利用する場合は、住民との間でトラブルが起きることもあります。不特定多数の人を出入りさせることになるため、セキュリティの問題も生じやすいです。

このようにさまざまなデメリットがあることを考慮して民泊営業をすることが大切です。

不動産投資として民泊を始める方法

続いて不動産投資として民泊事業を始める方法についてご紹介します。これは、民泊事業に使用する物件によって異なり、物件は下記の3種類に分かれます。

• 戸建住宅
• 賃貸マンション
• 賃貸併用住宅

それでは、それぞれの物件について詳しく見ていきましょう。

戸建住宅を民泊にする

戸建住宅を民泊にする場合は、家主が同居しないで一棟貸しにするタイプの民泊が一般的です。相続した空き家やあまり利用していない別荘、または民泊用に購入した一戸建てをリノベーションし、民泊投資に活用することができるでしょう。

戸建住宅を民泊事業に活用するメリットは3つあります。まずは、家族や大人数の宿泊に適している点です。宿泊人数が多いほど利益に繋がりやすくなります。2つ目は、騒音など近隣住民とのトラブルが起こりづらい点です。騒音は、最悪の場合、営業停止にもつながるほど大きな問題であるため、初めからそのリスクを軽減できるのはよいことでしょう。

そして3つ目は、ご自身の好きなように工夫を凝らすことができる点です。マンションでの民泊と比べて、リノベーションなどを自由に行えます。このような工夫が、民泊施設の「ウリ」となり、宿泊者を魅了するはずです。

賃貸マンションを民泊にする

 賃貸マンション全体、または一部を活用して民泊事業を行う許可を得られたものを「アパートメントホテル」もしくは「マンションホテル」と呼びます。アパートメントホテル（マンションホテル）では、洗濯機やキッチンが設置されていることが多いです。そのため、長期滞在を目的にした宿泊者に人気である傾向があります。

民泊用宿泊施設から賃貸マンションに転用することも可能なので、汎用性が高いのも特徴の一つです。マンションでの民泊事業の魅力は設備投資にコストがあまりかからない点です。例えば、民泊事業をスタートさせるためには、指定された消防設備の設置が必要ですが、マンションの場合は元々設置されていることがほとんどです。そして、マンション一部分を民泊施設として活用する場合は、共用部分も多いため、エレベーターや駐車場などの管理やメンテナンスが不要です。

賃貸併用住宅を民泊にする

賃貸併用住宅とは、ご自身の居住空間と、民泊として貸し出す空間が混在している住宅を指します。例えば、戸建の1階部分を第三者に貸し出し、ご自身は2階を自宅にするといった具合です。賃貸併用住宅を民泊にすると、将来的には二世帯住宅にリノベーションをして、ご両親やお子様と暮らすことも可能になります。

このタイプの民泊には4つのメリットがあり、下記の通りです。

• 家賃による収入でローンの返済が可能になる
• 個別に家を建てる必要がないので初期費用を抑えることができる
• 一定の条件を満たすと住宅ローンとして融資が受けられる
• 固定資産税の軽減措置を受けることができ、節税になる

しかし、賃貸併用住宅を民泊にしている物件は、日本ではかなり少ないです。

他にも民泊で貸し出していない期間に賃貸住宅として貸し出すハイブリット運用というタイプもあります。民泊新法のおかげで、民泊事業への参入のハードルが低くなったのですが、民泊として営業できるのは年間で180日以内というルールがあります。そのため、民泊として貸し出していない期間に、賃貸住宅として貸し出すことができれば、物件を最大限活用し、多くの利益を得ることができるのです。