【民泊経営を始める方必見!! 】airbnbオーナースタートアップガイド!!

民泊
【民泊経営を始める方必見!! 】airbnbオーナースタートアップガイド!!

目次

こんにちは、民泊コンサルタントの高山です。
「民泊を今すぐ始めたいけれど、どこから始めればいいのかわからない」という方が多いのではないでしょうか。

空き家を利用したいというサービス供給側と、ますます増加するインバウンドによる訪日外国人により民泊を利用したいというサービス需要もあり、ますます民泊が注目されています。しかし、実際に民泊を始めるとなると、複雑そうな物件の話や手続きの話がありそうで、実際に始めるまでのハードルが高いのが現状です。本記事では、物件の仕入れ、手続き、運用開始までの一連の流れをわかりやすく説明いたします。

民泊で何ができるのか!?

民泊で何ができるんだろう?という人は多いと思いますが、民泊の利用者の中には、さまざまな利用目的があります。民泊コンサルタントとして、私が携わった案件をいくつか事例を用いてお伝えいたします。

1. 空家の活用

一番多い民泊利用がこの空家の活用です。実家などの空家を民泊として転用する方法です。今までは空家の戸建てを一般賃貸で貸すのが主流でしたが、民泊活用で賃貸で貸すよりも2、3倍の収益が見込めます。

2. マンション・アパートの高稼働実現

渋谷区・葛飾区・北区のホスト様が一棟保有しているマンション・アパートですが、一般賃貸であれば実質利回りが4%だったところを民泊として転用したことにより、実質利回り13%で運用できています。

3. ホームステイ型民泊

民泊はホスト様が不在となる家主不在型と家主が家にいる家主居住型の2パターンあります。私のお客様に、子供が以前住んでいたお部屋をのホームステイ【居住型】として運用している人もいます。

参考) 民泊とは? 概要・種類・法律・問題点を徹底解説!!

民泊に適した物件を見つける

民泊オーナーを始める時に最も重要なことは民泊に適した物件を見つけることです。最近では民泊物件を紹介している会社様も多いですが、落とし穴がたくさんあります。よく聞く問題の中には、下記のようなものがあります。

◎ 民泊OKで契約したのに、民泊ができないエリアだった。
◎ 民泊に必須の設備が整っていない。
◎ 賃料を上乗せされている。
◎ 許可取得に必要なオーナー様から民泊OKがもらえない。

上記の内容に関しては、不動産会社は民泊の条例、申請に必要な書類等わかっていないので、ホスト様側で知識を持っておいた方が良いです。私から民泊物件探しのアドバイスをお伝えいたします。全部の項目がとても重要になります。難しければお問い合わせください。

1. エリア調査

東京都内は区によって様々な条例があるので下記ブログをみて区の条例を理解しておいた方が良いです。

2. マイソク確認 (マイソク=不動産用語で物件の説明資料をさします)

図面を不動産会社または仲介会社からご紹介を受けた際、必ず台所・浴室・便所・洗面設備があるかご確認ください。これらのうちのいずれか一つでも欠けたら許可がおりません。

3. 承諾書について

必ずオーナー様から民泊として運営の許可をもらっているか。承諾書をいただけるか確認してください。

4. 築古物件(ちくふる物件: 築年数の長い物件)について

申請に必要な書類に建物登記が必要になります。築古の物件に関しては、建物登記がされていない可能性があるので、問い合わせの際に建物登記されてあるかうかがってください。

5. マンション・アパートについて

マンション・アパートについては、許可を取る際に管理組合の許可が必須になります。管理組合の許可に関しては、ほぼ不可能に近いです。今まで200件ほど携わっていますが管理組合がある物件で許可がおりているのは1件しかないです。問い合わせの段階で一棟保有されている物件かうかがってください。一棟保有であれば問題ありません。

許可・認可の届け出を出す


民泊運営の場合には、国土交通省から発行される許可番号が必要になります。許可の取得に関しては、図面の作成だったり、消防署での対応など法律対応が出てきます。許可対応については、行政書士さんだったり、住宅宿泊事業社への相談した方が良いでしょう。

民泊代行会社を探す

民泊運営にあたり、家主居住型は必ず民泊代行業者(住宅宿泊管理業者)へ依頼しないといけません。管理会社選定はみなさん5社ほどされます。管理業者の目線からどのようなサービスを提供している会社がいいかオススメ項目をお伝えします。

1. 清掃会社が自社か外注か

民泊清掃が自社か外注かということはとても大きい項目になります。外注清掃の場合、管理会社の利益をプラスした金額を請求されます。また、問題発生時の現地対応が自社清掃だと迅速に行えます。対し外注清掃会社であると費用請求されます。

2. 多言語対応

民泊は海外のお客様が大半です。弊社のお客様では、中国30%ヨーロッパ30%アジア30%英語圏10%くらいの割合です。そのため、管理会社に英語はもちろん中国語、フランス語、スペイン語など話せる人がいればゲスト対応にミスが出て来ません。

3. 管理費

利益部分で一番重要なことは、管理費かもしれません。相場が15%−20%になるかと思いますが、絶対にこの管理費の中で対応範囲を確認してくださいね。管理費内の重要ポイントは下記になります。

 ◎メッセージ対応【多言語】
 ◎現地駆けつけ
 ◎宿泊費用のみの管理費or総売上の管理費【清掃費込み】
 ◎保健所対応
 ◎清掃対応
 ◎24時間対応

プレイズでは上記対応を含んだ金額で15%対応いたします。

4. 現地対応はできるのか

上記管理費に記載しておりますが、現地駆けつけについては、会社によって費用を別途請求されます。

例:駆けつけ対応時間 × 2500円

ここに関しては、管理会社とのよくあるトラブルで耳にするので必ずご確認ください。

5. 対応OTA【予約サイト】

管理会社で扱っている予約サイトは異なります。180日の制限がかかっている民泊運用に関してはAirbnbだけでも180日のフル稼働は実現できます。しかし、365日運用可能な旅館、簡易宿所に関しては、Airbnbだけでは稼働の良い物件でも稼働率80%として年間292日しか運用できません。そのため、Airbnb以外の予約サイトを扱っている管理会社へ依頼し稼働率100%を目指しましょう。

プレイズではAirbnb以外では、Asiayo、Tujia、自在家、Agoda、Expediaを採用しております。

家具・家電・アメニティを用意する

民泊スタートで一番初期費用のかかるのが家具、家電です。

稼働率、ゲストレビュー、宿泊単価に大きく関わる部分でもありますので、ゲストを理解して購入してください。日本人の主観ではなく、海外からの旅行者が利用するための物件として客観的に考えてください。ゲストの要望を多く聞いているのは管理会社ですので相談するのが良いでしょう。

参考: 民泊に必要な家具・家電一覧リスト!!

airbnbなどの民泊サイトに登録する

Airbnbに物件掲載には、下記情報が必要になります。

◎Airbnbのアカウント作成
◎国土交通省から発行される許可番号
◎物件の情報がわかる写真【宿泊室、キッチン、トイレ、リビング、お風呂等】計10枚ほど
◎リスティング【物件詳細情報】

こちらの情報でAirbnbに公開依頼をすると約5営業日でAirbnbで掲載されます。Airbnb以外での掲載については、サイトにもよりますが、ほとんど変わりません。

民泊運用を開始

今までの準備が整えば、いざ民泊運営の開始です。民泊投資で一番の心配であり、一番楽しいとことでもあります。公開さえできれば後は心配することはほとんどないですが、公開後すぐやっておくべきアドバイスします。

1. 公開したのに予約が入らない

Airbnbに公開後すぐには、お客様のレビューがないので予約が入りにくくなります。 そのため、他の物件よりも金額を安くして検索されるようにしましょう。

2. 金額調整について

Airbnbの公開後すぐには、金額が初回設定した際の金額になります。そのため、繁忙期である年末やゴールデンウィーク、桜の時期の金額を調整しましょう。相場では1.5倍〜2倍になっております。ここ忘れてしまうと後で後悔するのではじめにやりましょう。

3. 物件最終確認

ここは、管理会社目線になるのですが、絶対に最終確認しておいた方が良いです。一番最初のゲストが宿泊した際にクレームになることがあります。チェックする項目としては下記になります。

 ◎ライフライン
 ◎ネット
 ◎清掃
 ◎備品

民泊を始める際にかかる費用

民泊を始める際にどのくらい費用がかかるのか、知っておけば安心ですよね。民泊を始める際の費用の内訳は主に消防設備・備品・届出の3種類があります。1つずつ詳しく解説するので、初期費用について不安がある方は参考にしてください。

消防設備の導入費用

民泊で必要な消防設備は次の4点です。

  • 自動火災報知設備
  • 誘導灯
  • スプリンクラー設備
  • 消火器

まずはマンションを例にあげて見てみましょう。マンションの民泊に使用する部分が全体の10%以下、かつ300㎡の場合は10万円から設置できます。しかし10%以上を民泊として使用すると100万円以上かかることもあります。

一戸建ての平屋であれば、15万円以上で設置できる場合が多いです。このように、物件の大きさや設備などで大幅に料金が変わる可能性があるため、実際に業者に問い合わせて見積もりを出してもらうと良いでしょう。民泊を始める際には、消防署や保健所の指示のもと、必要な消防設備を確認することが大切です。

備品の導入費用

民泊を始めるには、ベッドやアメニティなどの備品が必要です。最低限必要なベッドや机、冷蔵庫などはインテリアショップで調達しましょう。もしレトロな雰囲気の民泊を目指しているのなら、中古のオークションで探してみるのも一つの手です。

必要な家具は30万〜40万で揃えることができるでしょう。良いものにこだわることも大切ですが、赤字にならないように注意することも大切です。

部屋の内装などはホームページに掲載されることも多いため、こだわりを持つべきポイントにもなります。家具はインテリアと統一し、ゲストが利用したいと思える部屋作りを目指しましょう。

オリジナリティのあるアメニティを揃えるとゲストからの注目度は上がりますが、収支のバランスには注意しましょう。

民泊届出の費用

民泊を始めるには、必ず届出を出さなければなりません。個人で提出する場合には専門知識が必要だったり、大量の資料が必要だったりするため労力がかかります。時間がない方や知識が少ない方は、専門家に依頼したほうがよいでしょう。

一方で、専門家である行政書士に依頼した場合は事前調査から書類申請まで代行してくれる場合がほとんどです。その分費用は約30万円とかかりますが、複雑な手続きをしなくてよいのでどちらがいいのかしっかり考えましょう。

民泊を運営していくうえで、届出の費用が取り戻せたら専門家に依頼したいですよね。今後の見通しや売上目標などを作っておくと、お金も出しやすいかもしれません。

民泊を始める際の注意点

民泊を始める際の注意点は2点あります。まずは、事前に収支シミュレーションをしておきましょう。シミュレーションをしておくことで、必要な経費や売上を予想できます。

また、民泊には営業日数の制限があるので、制限以外の使いみちを検討しておくことも必要です。

収支シミュレーションをしておく

民泊は観光業とおなじく、景気の影響を受けやすい事業です。新型コロナウイルスの影響で宿泊ニーズが減少したように、今後もそのようなリスクが起こるかもしれません。

このようなリスクを回避するために収支シミュレーションをしておきましょう。宿泊客の予想や周辺のイベントなどを調査しておくとよいですね。

住所と日数、民泊のタイプを入力すれば、収支シミュレーションを計算してくれるサイトもあるので上手に活用しましょう。同じ地域の民泊を比較することも収支シミュレーションを考えるうえでは必要です。サイトを見たり管理者に話を聞いたりして情報を集めましょう。

営業日数制限以外の使いみちを検討しておく

民泊は年間180日以内の営業のみ許可されています。営業できる日数は1年間の3分の1なので、民泊だけで収益を出すことは難しいといわれています。

そのため、民泊以外の使いみちを検討しておくことが必要です。民泊以外の使いみちとしては次のようなものがあげられます。

  • マンスリーマンション
  • シェアハウス
  • レンタルスペース

短期間のシェアハウスやレンタルスペースは、民泊の制限日数以外の使いみちとして最適です。

予約サイトをうまく活用して、予約がブッキングしないように注意してください。民泊の制限日数である180日以外も収益を上げられるようにしましょう。

まとめ

民泊を物件探しから始めるとものすごく時間とコストがかかります。民泊に携わったことのない人はどこかで失敗している人がほとんどです。私のお客様でも途中で失敗してどうしようもできなくなって相談しにくる人も少なくはありません。

そのため、失敗しないためにもプロへの相談をした上で民泊を始めることをオススメします。