民泊とマンスリーのハイブリッド運用のススメ!!

民泊
民泊とマンスリーのハイブリッド運用のススメ!!

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2018年6月15日に施行された民泊新法(住宅宿泊事業法)により、年間で180日の民泊事業の運営が可能になりました。これにより、未活用の空き物件を有効活用して収益を得ることが可能になりました。ところが、365日の内、185日間は民泊運営ができない期間が発生してしまいますよね!?このような疑問に対して、民泊事業のできない185日間でも収益維持するためにオススメの「民泊とマンスリーマンションのハイブリッド運用」についてご説明いたします。

また、ハイブリッド運用にあたってオーナーが知っておくべき民泊とマンスリーの違いについてもご説明いたしますので、それぞれで守るべき法律を理解してハイブリッド運用をより深く理解しましょう。

 

民泊の営業日数180日問題とは!?

民泊の運営を行う上で最もネックとなるのが、年間の民泊運営可能日数に関することではないでしょうか。これは、住宅宿泊事業法の第2条3項において以下のように規定がなされています。

この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法(昭和二十三年法律第百三十八号)第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。(e-Gov法令検索 「住宅宿泊事業法」の条文から引用 リンク)

これにより、住宅宿泊事業者は、住宅宿泊事業を年間180日間しか運営できないことになります。つまり、民泊ビジネスを行うにしても、年間の185日間は民泊事業ができないことを意味します。民泊でビジネスをしたいのに、年間180日しか営業できないとなると、残りの185日をどうやってやり過ごすべきなのか?? 気になりますよね!?

民泊とマンスリーマンションの併用がおすすめ!!


1年間のうちの180日間は「民泊」として運用しつつ、残りの185日間を「マンスリー」マンションとして運用するハイブリッド運用をオススメします。2つの方法で収益を得ることができることから「二毛作民泊」とも呼ばれます。

マンスリーマンションとは何か!?

マンスリーマンションは、賃貸住宅であるアパートやマンションとは異なります。

賃貸住宅では、生活で必要な家具や家電などを自分で用意する必要がありますが、マンスリーマンションの場合には、事前に備え付けられています。そのため、大掛かりな引越し作業を行う必要はなく、すぐに入居することが可能です。また、敷金や礼金がかからない点もマンスリーマンションの魅力の1つです。このように短期間住む上で必要な機能を事前に備えた住宅であると言えます。

マンスリーマンション市場は急速に拡大している!?

マンスリーマンション市場は急速に拡大しています。従来では、出張や受験などの国内における短期滞在需要に対応するものでしたが、これらの需要に加えて、外国人労働者受け入れ政策に伴う外国人の短期滞在需要に対する需要も大幅に増加しています。

マンスリーマンションの利用者層

マンスリーマンションの利用者には、地方からの出張で一時的に利用したいビジネスマンが多く、それ以外では通常のホテル代わりに利用する人が大半を占めます。また、上記のような外国人労働者による需要が大半を占めています。

定期借家契約が適用される!!

民泊事業では、民泊新法(住宅宿泊事業法)によって、運用におけるルールが詳細に規定されています。しかし、マンスリーマンションはマンションを1ヶ月以上1年未満の賃貸借契約であり、借地借家法によりルール規定がなされています。マンスリーマンションの場合ですと、決められた期間の賃貸借となるため、自動更新の対象とならない定期借家契約が適用されます。

民泊とマンスリーの違い

ではそもそも、民泊とマンスリーではどう違うのでしょうか。民泊およびマンスリーの運営にあたって、事業者側はそれぞれで守るべき法律を理解しておく必要があります。理解があいまいなまま運営し、違反をしながら運営を行っている事業者がいるのも事実です。

そのようなことがないよう、具体的に民泊とマンスリーでどのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。

民泊

民泊とは、通常の民家の一部または全部を使い、対価をもらってゲストを宿泊させる施設のことを指します。つまり、民泊は住宅を活用した宿泊施設となります。民泊は空き家や空室を活用して施設を提供するため、個人が所有している場合には誰でも簡単に民泊営業を始めることができます。

民泊の場合は『住宅宿泊事業法』の法律に則って行政に申請を行う必要があります。用途地域などによっては制限があるのでどこででも始められるわけではありませんが、申請後許可番号が発行されると運営はすぐに可能です。

集客の方法も、Airbnbなどの仲介サイトで集客から予約までをすべて管理できます。ただ民泊の場合には、1年間に宿泊できる日数が180日などと定められているので注意が必要です。また、民泊の場合には最低宿泊日数や最大宿泊日数は特に法律では定められていません。(※特区民泊を除く)

『住宅宿泊事業法』に則って運営する形態を民泊という」ここだけ抑えておきましょう。

マンスリー

一方でマンスリーは、主に賃貸物件のことを指します。ただ一般的な賃貸物件とは違い、生活で必要な家具や家電などは事前に備え付けられているケースがほとんどです。

民泊との大きな違いとしては、マンスリーの場合には1ヶ月以上1年未満の賃貸借契約で、借地借家法に則って運営する必要があります。そのためマンスリー運営の場合は賃貸借契約の結ぶことができる宅地建物取引業を所持している必要があります。そのため殆どの場合が法人での営業となります。ただし、自己所有の物件の場合には宅地建物取引業の資格を持っていなくても賃貸は可能です。

また、マンスリーマンションの場合は決められた機関期間での賃貸借となるため、自動更新のない定期借家契約が適用されます。期間の定めがあり、ゲスト都合で更新できないという点が運営側からすると好都合です。

マンスリーの場合は、30日以上の宿泊であること、そしてゲストとの間で定期借家契約を締結する必要があるというこの2点が民泊との大きな違いとなります。

ハイブリッド運用のメリットデメリットについて


民泊とマンスリーマンションとして同時に運用する上では、メリットとデメリットが存在します。以下をご確認ください。

ハイブリッド運用のメリットについて

ハイブリッド運用のメリットとしては、主に以下の2点が挙げられます。

民泊用に揃えた家具がそのままマンスリーマンション用に利用可能!!

民泊の場合は、部屋のコンセプトに合わせて家具や調度品を事前に備え付けている場合が多いですが、マンスリーマンションでの貸し出しの場合でもそのまま適用することが可能となります。

高稼働が実現でき収益が増加!!

上述したように民泊は年間180日しか運営ができません。しかし、残りの185日の稼働をマンスリーマンション運営で埋めることができますので、民泊運営のみに比べて高稼働が実現でき収益も増加します。

ハイブリッド運用のデメリットについて

民泊とマンスリーマンションを同時に運用する際には、予約がバッティングしてしまう状況が発生しがちです。これを避けるために、予約管理システムの導入など、ハウスの運営にかかる費用が増大することが挙げられます。

マンスリーマンションとのハイブリッド運用で利益を最大化する方法とは!?

民泊とマンスリーマンションはその性格が異なるため、両者の違いを意識し効果的な運用を実施する必要があります。以下で運用する上での注意点を記載します。

民泊需要が高まる時期を見計らって集客をする!!

民泊とマンスリーマンションのハイブリッド運用を行う際には、それぞれの運用方法に最適なタイミングを見極める必要があります。以下の図をご確認ください。

1年間でも観光需要の高まる春(3月〜4月)、夏休みシーズン(7月〜8月)、12月後半の年末シーズン(11月〜12月)における180日間は民泊需要が高まります。そのため、民泊ゲスト用に部屋を準備しておくことがオススメです。これ以外の時期(5月〜6月、9月〜10月、1月〜2月)は、マンスリーマンションでの運用がオススメです。

ダブルブッキングにならない日程調整を心がける!!

上述したように、民泊とマンスリーマンションでは、それぞれに適した運用時期が存在します。しかし、管理者側で応募制限を行わない限り、ダブルブッキングになってしまう可能性が十分にありえます。そのため、運営側としても適切な運用体制を整えることが大切です。専用の予約管理システムを活用することをオススメします。

年間トータル稼働率が80%以上ならば合格点

マンスリーマンションの併用で365日の部屋の賃貸ができることはわかりましたが、実際にどこまで高稼働できるか気になるところだと思います。あくまで弊社の認識ですが、民泊とマンスリー合わせて80%以上の稼働率を達成できると十分高稼働案件と言えます。

余談ですが、弊社の場合ですとシェアハウスポータルサイトの運営で培った良質な集客が可能であり、年間90%以上の稼働率の実績があります。

民泊とマンスリーのハイブリッド運用をする際に注意すべきこと

 

ここまでお話してきたように、民泊事業のできない185日間の収益を維持するためにもハイブリッド運用はおすすめなのですが、注意すべき点もいくつかあります。

 

マンスリーは延長・終了に関するルールを明確に

 

マンスリー契約の場合には、契約の延長・終了はゲスト側に権利があります。一般的には、契約の延長・終了をするのに15~30日前の申請を必要としているところが多いです。民泊との併用の場合は、次の予約を受け入れを開始するためにもゲストがいつチェックアウトするのかは気になるところですよね。

 

 

そのため、運営側は定期借家契約の中で延長・終了のルールを明確にしておく必要があります。例えば、30日前までに延長の申請をしてもらうなど予めルールを定めておくと次の予約も安心して受け入れられます。

 

民泊・マンスリー併用型に適した部屋づくりを

 

民泊とマンスリーではそれぞれターゲット層が異なる可能性は十分にあります。特に立地や収容人数によってはマンスリーでの集客があまり見込めない場合もあります。一般的には駅周辺で1~3名収容できる1K・1R・1DK・1LDK・2DKくらいの規模感の物件は比較的に人気があります。

 

 

また、部屋づくりもそれに合わせて行う必要があります。ほとんどの民泊では家具家電は一通り揃っているので同じようにマンスリーでも使い回すことができますが、一部民泊ではあまり需要がなくマンスリーで需要のあるものもあります。

 

 

例をだすと、アイロンなどです。マンスリーは出張で来るサラリーマンや受験で来る学生がターゲットとなることが多いため、スーツや制服にアイロンがかけられるのは重要なポイントになります。同じように、仕事や勉強ができる環境、つまりデスクやチェアが備え付けられていることも民泊とマンスリーを併用する場合にはポイントになります。

 

 

このようにそれぞれのターゲット需要に合わせた備品選定が必要となることも抑えておきましょう。

 

最後に

本記事では、民泊事業の180日営業日問題に対して、残りの185日間をマンスリーマンションとハイブリッド運用することの有効性について説明いたしました。

マンスリーマンションとのハイブリッド運用では、マンスリーマンション特有の業務が存在し、管理業務がやや煩雑になりがちです。そのため、マンスリーマンションとのハイブリッド運用実績を持つ管理会社に相談することをオススメします。プレイズでは、マンスリーマンションとのハイブリッド運用を積極的にご支援しております。民泊事業者の方でご興味のある方はいつでもご相談をお待ちしております。