民泊運営の禁止を定めるマンション管理規約とは!?

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民泊運営の禁止を定めるマンション管理規約とは!?

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民泊を考えている方の中には、マンションの1室を利用した民泊の運営を考えている方もいるのではないでしょうか。マンションはたくさんの人が同じ建物内に住んでいます。民泊を利用する方が共用部分などで騒いだ場合、マンションの住民から苦情が出る場合があるようです。
マンションで民泊運営を行う際に一番の壁になるのが「マンションの管理規約」だといえます。この管理規約で民泊が禁止されている場合、民泊の運営はできません。民泊の運営を始める前に管理規約を事前に確認することが重要です。この記事では、民泊運営で重要になるマンション管理規約について説明します。

マンション管理規約とは!?


分譲マンションは、法律で「区分所有物件」といいます。マンションは、さまざまな年代の方が住む集合住宅です。マンションの住人が快適な生活ができるように「区分所有法」が法律で定められています。 

「区分所有法」には、マンションに住む人たちの所有関係、権利、義務などの基本的な事項について記載されているようです。マンションは、立地や規模なマンションの状況はそれぞれ異なるので、マンションの状況に合わせたルールが決められることが「区分所有法」で定められています。このルールがマンションの「管理規約」です。

 管理規約には、マンションの共有部分の範囲や管理組合の運営、マンションの理事会の義務や権限などについての規約が定められています。ほかにも、マンションの修繕費用の負担割合なども管理規約で定めることができるようです。 管理規約は、マンションに住んでいる全ての人に効力が適用されます。分譲マンションを賃貸契約している方でも、マンションに住んでいる限りは、管理規約を守らなくてはなりません。 

管理規約の変更や新しく規約を作る場合、マンションの総会で区分所有者及び、決議権のある住人の4分の3以上の合意が必要になります。公正証書を作成して規約を制定する場合や全員が合意した決議の場合も変更や新規規約が制定されるようです。

マンション管理規約は標準管理規約に基づいて作成

マンションの管理規約は、マンションごとに制定できる規約ですが、白紙の状態から決めていくのは、時間や手間がかかります。マンション管理規約のガイドラインとして、国道交通省は「マンション標準管理規約」を作成しています。多くのマンションでは管理組合がマンション標準管理規約をそのまま、マンション管理規約として採用しているようです。あくまで、ガイドラインなのでマンションの状況に合わせて規約を改変・新設できます。 

マンション標準規約は、マンションの管理や生活の基本的なルールが定められており、時代に合わせて何度も改正されているようです。高齢化社会に伴う管理組合の担い手不足や、管理費滞納などによるマンションの管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化などに対応したルールが定められています。 

マンションにおける民泊運営のトラブル防止のためにマンション標準管理規約が2017年8月29日に改正されました。住宅宿泊業用に基づき、民泊を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定を示しています。それに伴う留意事項として、民泊を経営する方が同マンション内に居住しているなどの家主居住型のみ可能の場合などの規定例なども示されました。

どのように民泊禁止を掲示しているのか!?


マンション管理規約には、民泊を禁止とする条項があります。マンション管理規約に禁止とある限りは、民泊の営業はできません。どうしてもマンションで民泊を経営したい場合は、管理規約を変更するしかないでしょう。変更するには、マンションで総会を開き、決議をする必要があるので、時間と手間がかかることを覚えておきましょう。

 マンション管理規約を確認せずに勝手に民泊を運営すると、民泊利用者とマンションに住んでいる人との間にトラブルが起こる可能性もあります。マンションで民泊運営を考えている方は必ずマンション管理規約を確認しましょう。

民泊禁止条項を盛り込む

民泊で起こるトラブルを事前に回避するために民泊禁止事項がマンション標準管理規約には盛り込まれています。第12条に記載されているようです。

以前は「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」であった箇所が「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。」と変更されました。専有部分とは、区分所有者が所有している建物の部分のことをいます。つまり、マンションで所有している部屋ということです。

実際に民泊を禁止しているマンションの管理規約例がNPO全国マンション管理組合連合会や一般社団法人マンション管理学会で公開されています。

第○条(専有部分の用途)
以下の用途は前項に定める住宅としての使用にあたらないものとする。ただし,理事会の議決を経て理事長が承認する場合はこの限りではない。
一つの専有部分を個別の契約により多人数(○人以上)に賃貸すること(いわゆる脱法ハウス)。なお,一つの賃貸借契約であっても居住者間で家賃の収受を行う場合は個別の契約とみなす。

専有部分を不特定多数の宿泊に供すること(いわゆる民泊)
専有部分を一か月未満の契約により賃貸すること(いわゆるウイークリーマンション)
以上のような条例が管理規約にて制定されているようです。民泊経営の手続きなどを始める前にきちんと確認しましょう。

民泊禁止ステッカーの掲示

マンション規約によって民泊が禁止になった場合は、民泊禁止のルールをマンション全体に浸透させなければなりません。民泊禁止について決議した際の議事録を配布したり、民泊を禁止している文書を掲示板などで掲示したりします。

民泊禁止ステッカーを利用することで、より視覚的に民泊禁止をアピールすることが可能です。民泊禁止ステッカーとは、マンションを訪れたすべての人へ民泊禁止であることをしめします。マンションの住人はもちろん、民泊で滞在予定の方にも民泊禁止ステッカーでアピールすることで、違法な民泊だと分かってもらえます。民泊禁止ステッカーには決まった形式はありません。民泊の補助事業を行っている会社などで民泊禁止ステッカーが作られているようです。弊社でも民泊禁止ステッカーをご用意しておりますので、ぜひご利用ください。

民泊禁止張り紙 / ポスターの掲示

民泊禁止の張り紙やポスターを掲示することもマンションの住人や、マンションを訪れる人々に民泊禁止を訴えることができるでしょう。民泊は分譲マンションの部屋を所有している区分所有者ではなく、賃借人が勝手に営業を始める場合もあるようです。

マンションの総会に出席しない賃借人にも民泊禁止について理解してもらわなければなりません。民泊の禁止を訴えるためにも、マンションの共用部やエントランスに民泊禁止についての張り紙やポスターを掲示するとよいでしょう。弊社では、民泊禁止についての張り紙やポスターをご用意しています。民泊禁止のマンションでぜひご活用ください。

マンションで民泊をするなら残された道は2通り


どうしても自分のマンションで民泊を経営したいという方がいるかもしれません。マンション管理規約で分譲マンションの1室で民泊経営を行いたい場合、残された道は2通りです。ひとつは総会を開き、マンションの管理組合から承認を得る方法です。前述したとおり、マンションに住む人の4分の3の人の同意が必要です。総会を開いたり、民泊についての理解をしてもらうために住人に説明したりなどの時間や手間が必要になるでしょう。

ふたつめはマンションを1棟保有として、自分がマンションのオーナーとして民泊を運営する方法です。資金さえあれば、管理組合の承認を得るよりも簡単に民泊の経営に取り掛かることができるでしょう。

さいごに

民泊をマンションで経営する際に一番の壁となるであろう、マンション管理規約について紹介しました。マンション管理規約は、分譲マンションの1室を所有する区分所有者は守らなければならないルールです。マンションによって民泊が認められているところと、認められていないところがあります。管理規約で禁止されている場合、民泊経営をするには難しいかもしれません。民泊経営の物件を決める前に事前にマンション管理規約について確認しましょう。

株式会社プレイズは住宅宿泊管理業者として豊富な民泊管理実績を保有しています。これから民泊を始めたくても何から始めればいいのかわからないといったような疑問をお持ちの方はお気軽にご相談ください。