混乱しやすい合法民泊3種類の違いを解説します

突然ですが、合法民泊には、「新法民泊」、「特区民泊」、「簡易宿所」の3つの形態があることをご存知でしたか?
民泊新法が施行されたタイミングで「新法民泊」の枠組みで民泊事業を開始するのではなく、住んでいる地域や保有している物件、稼働可能時間などを考慮した上で民泊事業をすることをオススメします。本記事では、現在日本国内で合法的に営業可能な民泊の3つの違いについて解説したいと思います。

合法民泊には主に3種類がある!?

まず、現在日本国内で行える合法民泊には、新法民泊、特区民泊、簡易宿所の3つの形態があります。これらはそれらの定める法律により規定されます。それぞれの民泊を規定する法律の違いにより性格が全く異なりますので、以下で整理したいと思います。

民泊新法の定める新法民泊営業の特徴(住宅宿泊事業法)

住宅宿泊事業法が定める民泊事業です。住宅宿泊事業法の定める民泊は、物件の所有者である家主の有無により家主居住型と家主不在型の2種類があります。

  • 事業を行う地域の都道府県知事に届出を行わなければならない。
  • 家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者に住宅管理業務を委託しなければならない。
  • 民泊事業の運営可能日数は年間180日である。
  • 利用する物件は「住宅扱い」となる。(建築基準法)

特区民泊としての民泊営業の特徴(国家特別区域戦略法)

国家特別区域戦略法が定める民泊事業です。日本国内では、東京都大田区、神奈川県、千葉県成田市、千葉県千葉市などの地域における民泊営業が可能となります。

  • 2泊3日以上の宿泊日数制限を守らなければならない。
  • 1人当たり最低床面積が25㎡以上でなけれなならない。

簡易宿所としての民泊営業の特徴(旅館業法)

空き部屋を活用して継続的に有料で場所を提供する際には、旅館業法の許可を得る必要があります。旅館業法では、「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つの営業形態を定義していて、この中の「簡易宿所営業」の形を取ることで、民泊としての運用が可能となります。簡易宿所として民泊営業をする場合には、各都道府県に旅館業の許可を取る必要があり、3つの民泊の中で最も申請ハードルが高いものとなります。

  • 都道府県知事の許可を取らなければならない(ハードル高)。
  • 住居専用地域、工業地域、工業専用地域における旅館業の営業はできません。
  • 利用する物件は「ホテル・旅館」として扱われます(建築基準法)。※例外あり

3つの民泊の違いを徹底比較!!

日本国内には、様々な種類の民泊運営スタイルがあるため、民泊を事業として運営する場合は目的や立地、物件の条件などに応じて最適な運用方法を選択する必要があります。ここでは、3つのスタイルについて、その特徴をわかりやすく比較表にしました。

「根拠法令」、「許認可」、「住居専用地域での営業」、「宿泊日数制限」、「稼働日数制限」、「建築基準法上での扱い」、「消防法上の扱い」、「管理業者への業務委託」、「最低床面積」

[1] 根拠法令について

  • 簡易宿所・・・旅館業法
  • 新法民泊・・・住宅宿泊事業法
  • 特区民泊・・・国家戦略特別区域法

各民泊営業を定める法令はそれぞれ異なります。

[2] 許認可について

  • 簡易宿所・・・都道府県への許可申請
  • 新法民泊・・・都道府県への届出
  • 特区民泊・・・都道府県への認定申請

3つの民泊はいずれも申請の方法が異なります。この中でも新法民泊の届出は都道府県に営業を知らせるだけの届出制のため難易度が低いです。一方で、簡易宿所に関しては、都道府県から許可を取る必要があり、大変難易度が高くなります。

[3] 住居専用地域での営業について

  • 簡易宿所・・・不可能
  • 新法民泊・・・可能
  • 特区民泊・・・条例により異なる

各都道府県ごとに土地の用途を定めており(用途地域)、用途地域が住居専用地域の場合には、旅館業法の定める簡易宿所営業はできません。一方で、民泊は住居専用地域での営業が可能となります。各都道府県毎に定める条例が異なるため、必ず管轄地域の用途地域を確認する必要があります。

[4] 宿泊日数制限について

  • 簡易宿所・・・1泊2日以上
  • 新法民泊・・・1泊2日以上
  • 特区民泊・・・2泊3日以上

簡易宿所や新法民泊では、宿泊日数の制限はありません。しかし、特区民泊の場合には最低宿泊日数が2泊3日以上と定められています。

[5] 稼働日数制限について

  • 簡易宿所・・・制限無し
  • 新法民泊・・・年間180日
  • 特区民泊・・・制限無し

簡易宿所や特区民泊では、稼働日数の制限はありません。しかし、新法民泊の場合には年間180日間の営業しか許可されていません。これは、新法民泊固有の特徴となります。民泊で利益をあげたいと考えられておられる方の場合、この点を考慮した運用を考慮する必要があります。

[6] 建築基準法上での扱いについて

  • 簡易宿所・・・ホテル・旅館
  • 新法民泊・・・住宅扱い
  • 特区民泊・・・住宅扱い

建築基準法上では、民泊物件については「住宅扱い」となります。その一方で、簡易宿所に関しては「ホテル・旅館」の扱いとなる点に注意が必要です。そのため、簡易宿所として民泊営業を行う場合には、必ず建築基準法が定める構造設備を物件が備えている必要があります。

[7] 消防法上の扱いについて

  • 簡易宿所・・・ホテル・旅館
  • 新法民泊・・・ホテル・旅館
  • 特区民泊・・・ホテル・旅館

消防法上では、上記3物件はいずれも「特定防火対象物」に該当し、消防設備を整える必要があります。自身の建物にはどのような消防設備が必要となるのか確認する必要があり、また、判断が難しい場合には専門家に相談することをおすすめします。

[8] 管理業者への管理業務委託について

  • 簡易宿所・・・不要
  • 新法民泊・・・家主不在型民泊のみ必要
  • 特区民泊・・・不要

簡易宿所や特区民泊では、原則として民泊管理業者への業務委託が不要となります。しかし、住宅宿泊事業者が不在(家主居住型)となる新法民泊営業では必要となります。これは新法民泊の特徴的な点です。一方で、家主居住型民泊の場合は、対象外となり、管理業務委託は不要となります。

[9] 最低床面積について

  • 簡易宿所・・・3.3㎡/人
  • 新法民泊・・・3.3㎡/人
  • 特区民泊・・・25㎡/人

簡易宿所や新法民泊では、最低床面積が3.3㎡/人必要となりますが、特区民泊では、25㎡/人の面積が必要となります。他の民泊タイプよりも面積の基準がやや厳しく設定されています。

項目 ① 簡易宿所 ② 新法民泊(家主居住型) ③ 新法民泊(家主不在型) ④ 特区民泊
根拠法令 旅館業法 住宅宿泊事業法 国家戦略特別区域法
許認可 許可 届出 届出 認定
住居専用地域での営業 不可 条例により異なる
宿泊日数制限 1泊2日以上 1泊2日以上 1泊2日以上 2泊3日以上
実施可能エリア 全国 全国 全国 大田区、大阪市、大阪市以外の市町村、北九州市、新潟市、千葉市
稼働日数制限 無し 年間180日 年間180日 無し
建築基準法上での扱い ホテル・旅館 住宅扱い 住宅扱い 住宅扱い
消防法上の扱い ホテル・旅館 ホテル・旅館 ホテル・旅館 ホテル・旅館
管理業者への業務委託 不要 不要 必要 不要
最低床面積 3.3㎡/人 3.3㎡/人 3.3㎡/人 25㎡/人

 

最後に

本記事では、現在日本国内で合法的に行うことができる3つの民泊(新法民泊、特区民泊、簡易宿所)の違いについて説明しました。各民泊はそれぞれが定める法律が異なることなどから、自身が運営する民泊の特徴に則り、適切な形態の民泊営業をオススメします。
弊社では、東京都内および近隣地域におけるあらゆる民泊需要に答えてきた実績があります。民泊運営のことでしたらお気軽に弊社までお問い合わせください。