民泊の始め方とは？必要な費用や始める際の注意点を徹底解説

2018年6月に施行された民泊新法によって民泊ビジネス参入への障壁が低くなり、一定の基準を満たした物件は届出の手続きを行うだけで合法的に民泊を始めることができるようになりました。

コロナも世界的に落ち着きをみせ、訪日旅行客や国内旅行客、そして出張者が戻りつつあります。今後ますます民泊の需要が増えていくと見込まれるなか、民泊事業に参入してみたいと思う方も多いのではないでしょうか？

「民泊ビジネスって何から始めればいいの？」
「民泊を始めるためにかかる初期費用はどれくらいで、何にお金がかかるの？」
「民泊事業を始めるにあたって気をつけるべきことは？」

この記事では、このような疑問に丁寧に答えていきます。この記事を読めば民泊ビジネスを展開していくために必要な情報を入手することができ、やるべきことがクリアになるでしょう。

そもそも民泊とは？

民泊とは、戸建て住宅やマンションといった住宅全体又は一部を旅行者や出張者に宿泊サービスを短期的に提供することを指します。

近年、Airbnbを筆頭にこのようなサービスが世界的に人気を博しています。ホテルや旅館よりもリーズナブルな価格での提供に加え、宿泊施設そのものがユニークなこともあるので数多くの旅行者を魅了しています。日本でも近年増加している空き家の有効活用や、多様なニーズを持つ外国人観光客への対応のために民泊が注目されるようになってきました。

民泊の始め方の流れ 

ここでは、民泊事業を開始するためにやるべきことの流れをご紹介します。行政への届出申請は民泊のタイプによって異なります。申請書類や消防設備の点検に不備があると違法民泊と見なされ、懲役刑や罰金刑に処せられるので、慎重に行うようにしましょう。

物件選定

まずは民泊事業に利用するための物件を選定しましょう。ご自身の家の中にある空き部屋や庭に部屋を建設するなどして「家主同居型」の民泊にするのも手ですが、現在の日本の民泊のほとんどが「家主不在型」の民泊物件です。

また、民泊事業を行うためには民泊新法で規定されている要件を満たした物件でないといけません。その要件とは下記の通りです。

– キッチン、浴室、トイレ、洗面所が備え付けられている物件であること
– 下記の3つの居住要件を満たしていること
– 実際に人の生活の本拠地として使用されている家屋であること
– 入居者を募集している家屋であること
– 随時オーナーが居住のために使える家屋であること

これらの要件を満たした物件が民泊用物件として活用できます。また、民泊を運営する上で、その物件がある地域が民泊を運営できる用途地域であるのかを役所（役場）で確認する必要があります。

民泊の運営には3つのスタイルがあります。（詳細は「許可申請・登録」の章をご覧ください。）新法民泊で民泊事業を運営する場合は、開業可能な用途地域が自治体によって大きく異なるので、条例の確認が必要です。また、旅館業法における民泊事業の場合は、「住居地域・商業系の地域・準工業地域・用途地域の指定がない地域」に限られるといった決まりがあります。（参考サイト：https://musubite.co.jp/posts/minpaku-youto-chiiki）

工事・リノベーション

空き家やご自身の家の空き部屋を工事・リノベーションをする場合はこのステップが必要になります。上記にもありますが、民泊施設を運営するためにはキッチン、浴室、トイレ、洗面所等の設備が最低限必要です。

また、清潔感があり、居心地の良い宿泊施設にすることはもちろん、宿泊者を魅了するためにユニークな特徴を備える物件にすることも重要です。工事やリノベーションをする場合は、複数の業者に見積もりを出し、信頼できる業者に依頼するようにしましょう。

許可申請・届出

民泊事業を始めるにあたって行政への許可申請や届出などの手続きが必要になってきますが、民泊の形態によっては申請先や必要となる手続きが異なります。きちんと申請を行わないと、違法民泊扱いになってしまうため注意が必要です。

住宅宿泊事業法（新法民泊）

最もシンプルな形態が新法民泊です。消防設備や緊急時の対応に関する基準を満たしていることを証明する書類を提出するだけで民泊事業を合法的に行うことが可能になります.しかし、こちらの場合は民泊というよりは住宅の延長線上の簡易宿所という扱いになり、年間の営業日数は180日未満しか認められていません。

副業で民泊事業を行いたい方にオススメですが、住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられているというデメリットもあります。

民泊新法の届出は、基本的には民泊制度運営システムからオンラインで申請することになります。オンラインでなく紙媒体での提出も可能です。その際は届出書を各自治体の保健所で入手するか、国土交通省観光庁の公式ホームページよりダウンロードする必要があります。

旅館業法

旅行業民泊は年間営業日数に制限がないため、ホテルや旅館のように稼働することができます。旅館業民泊の場合は、民泊物件が所在する都道府県の保健所に申請します。しかし、申請する前に建築指導課と開発指導課で民泊登録の要件、建築基準や建築許可を満たしているのかチェックする必要があります。

これらの要件を満たしていないと保健所に申請ができないため、保健所で許可が降りるかどうかを確認してから物件を購入するようにしましょう。

また、旅館業登録申請は保健所に提出することになりますが、事前に設備などが登録要件を満たしているかどうかの役所による確認が必要になります。保健所にいきなり申請書を提出しても受理してもらえないので気をつけましょう。

申請する際に必要となる書類は下記の通りです。

• 登記事項証明書
• 状況見取り図
• 配置図・平面図
• 構造設備の使用図
• 使用承諾書
• 水質承諾書
• 水質検査成績書
• 土地・建物登記薄謄本
• 検査済証

特区民泊

特区民泊は、国家戦略特別区の一部でのみ認められている外国人を対象とした民泊事業を指します。旅館業民泊同様、365日営業することが可能ですが、手続きが煩雑で時間がかかること、2泊3日以上滞在する宿泊客しか受け入れることができないという特徴があります。

特区民泊を運営するためには、自治体ごとに決められた窓口で認定のための申請を行う必要があります。流れは下記のようになります。

① 保健所に行き、事前相談を行う
② 消防署に行き、消防設備に関する指導を受ける
③ ①②で得た情報や内容を元に民泊物件の整備を行う
④ 消防署に消防設備の確認をしてもらう。この際、保健所からの許可は不要
⑤ 保健所に必要書類を提出
⑥ 認定が出るまで待つ

消防関係の手続きには時間がかかるということを念頭に入れておきましょう。また、民泊事業の運営が個人と法人では、申請時に必要となる書類が少し異なる点があるため事前に確認しておく必要があります。

物件準備

認定が出たら、いよいよ宿泊料金の設定や利用規約の作成など、ゲストを迎えるための準備を行います。まず、料金は閑散期と繁忙期でメリハリをつける必要があります。繁忙期とは主に毎週金〜日曜日、祝日、そして3〜4月・5月のゴールデンウィーク・7〜8月・10〜11月を指します。

清掃代行業者の中には、繁忙期の清掃は通常料金の1.5〜2倍となる会社もあるため、繁忙期の宿泊料金は高めに設定しておくようにしましょう。

利用規約も重要です。清掃時間を考慮したチェックイン・チェックアウトの時間の設定、近隣住民に迷惑をかけないようにするためのルールづくりなどが必要となります。

民泊サイトへの登録

民泊を始める場合、SNSや、ホームページでの宣伝だけでは不十分なため、Airbnbのような民泊サイトに登録をする必要があります。

複数の民泊サイトに登録することが望ましいですが、ダブルブッキングといったことが発生する可能性もあるため、十分に気をつけるようにしましょう。また、宿泊者は口コミと写真を見て宿を決めるため、民泊事業を始めたばかりの口コミがまだない頃は、写真でしか宿泊者を惹きつけることができません。

そのため、写真が予約率と稼働率に大きな影響を与えます。魅力的に見えるような写真を掲載するためにも、可能であればプロの写真家に頼むようにしましょう。

運営開始

いよいよ民泊運営スタートです。民泊運営のスタイルにもよりますが、ここまでの段階に至るまでに数ヶ月から半年ほどの時間がかかります。

無事に民泊の運営が開始できたとしても、これからが本番です。民泊施設や消防設備等の維持、経営・宣伝等、やらなくてはいけないことはたくさんあります。そして民泊施設開業後は二ヶ月おきに都道府県知事に下記のことを報告する義務があるため、忘れないように注意するようにしましょう。

• 宿泊日数
• 宿泊者数
• 延べ宿泊者数
• 国籍別宿泊者数の内訳

報告の義務を怠ったり、虚偽の報告をすると、30万円以下の罰金に課せられる場合があります。

民泊を始める際に必要となる費用

「民泊ビジネスに興味はあるけれど、初期費用がどれくらいかかるのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。民泊の初期費用は平均で50-100万円です。この章では民泊運営までにかかるおおよその費用の内訳についてご紹介します。

物件工事

民泊物件の工事やリノベーションは必須ではないですが、民泊を運営するために必要なトイレ、キッチン等の設備を備え付けるために必要だったり、宿泊客を魅了するために古い空き家をリノベーションすることもあるでしょう。

また、最近ではセキュリティを強化するための工事を行うケースも増えています。工事やリノベーションの程度によりますが、2DK〜3DKの広さ(33m以上)で150万円から200万円が相場です。複数の業者に見積もりを出した上で決めるようにしましょう。

消防設備

民泊を運営する上で絶対に欠かすことができないのが、消防設備です。ご自身で取り付けることもできないわけではないですが、配線が難しかったり、配置場所が分からないといった問題が発生することが多いため、プロや業者に依頼することをオススメします。

消防設備を設置するための初期費用は規模によって大きく変わります。非常灯と火災報知器等の簡素な設備だけを必要とする一般的な民泊の場合は、約20万円が相場となります。しかし、大規模な民泊や旅館での運営の場合は数百万円ほどすることもあります。

家具などの物件設備

民泊を運営する上で、最低限下記の家具と家電を用意しましょう。

• ベッド・寝具類
• ソファ
• ダイニングテーブルとイス
• 収納
• カーテン・レースカーテン
• 冷蔵庫
• 洗濯機
• テレビ
• 炊飯器
• 電子レンジ
• ヘアドライヤー
• 掃除機
• ライト
• カトラリー等のキッチン用品
• ゴミ箱・ゴミ袋
• 予備の電球
• ゲーム機・DVDプレーヤー

手頃な値段のものを買い揃えても良いですし、中古品やオークションで入手することもできます。あなたが目指すテーマやコンセプトに合わせた家具や家電を揃えましょう。

しかし、あまりにも古すぎたり、壊れてしまうと、宿の評判にも悪い影響を与えるので気をつけましょう。これらの家具・家電にかかる費用は、どこで、どの程度購入するのかによって大きく異なります。

参考サイト：https://minpaku-guide.net/minpaku-essential-interior/

リネンなどの清掃設備

家具・家電だけでなく、シーツ、布団カバー、タオルといったリネン類の用意も必要です。また、室内に清掃用具を備え付けておくこともオススメです。清掃用具を備え付けておくことで清掃代行業者に清掃用具代を支払う必要がなくなります。

また、民泊はホテルや旅館とは異なり、連泊をしても途中で清掃に入ることがないため、ゲスト自身で掃除できるように道具があった方が施設を清潔に保てるでしょう。

清掃業者に清掃を依頼する場合は、リネンの設置も行ってくれる場合があります。その場合は、清掃業者が用意するリネンを使用するため自身で用意する必要はありません。ご自身で用意する場合、リネン類は3万円、清掃用具類は2万円ほどの出費を想定しておくといいでしょう。

届出

民泊事業を始めるためには、行政に申請を届け出る必要があります。届出にかかる手数料は数千円です。しかし、特区民泊や旅館業民泊の場合は提出すべき書類も多く、手続きも非常に煩雑です。手続きにミスがあると懲役刑や罰金刑に処せられるほど重いことからも、行政書士などプロの手を借りることも視野に入れたほうが良いかもしれません。この場合は30万円程度の費用が必要になると考えてください。

民泊を始める際の注意点

民泊運営を成功させるためには、いくつかのポイントを抑えておく必要があります。民泊を始める前に確認しておかなければ、思っていたよりも費用がかかったりそもそも民泊事業を始められないといったことも考えられるでしょう。ここでは、民泊を始める際に注意しておきたいポイントについて詳しく解説します。

需要のあるエリアから物件を探す

民泊の予約率と稼働率を上げるためには物件の立地も非常に重要です。

• 人気スポットや観光地付近
• アクセスしやすい
• 駅近である

このようなエリアにあるホテルや旅館の宿泊料金は高いため、少しでも安く泊まろうと民泊に流れてくる宿泊客はたくさんいます。

特に、東京・大阪・京都の観光スポット周辺は稼働率が高いです。また、有名観光スポット付近に民泊物件を構えるとアピールポイントにもなり、集客効果も高いでしょう。また、観光地から離れていても駅近だったり、アクセスしやすい場所に施設がある場合も稼働率アップに繋がります。

民泊物件の立地は将来の稼働率や予約率に大きな影響を与える要素の一つになるため、慎重に検討すべきポイントです。

地域の条例を理解しておく

民泊新法で民泊の運営に関する大まかなルールは決められていますが、法律の中だけでは決めきれないことがあり、詳細は各都道府県や市町村が定める政令・条例などに従うように指示されています。

それぞれの地方や地域で事情が異なることから、各地域によって民泊に関する条例も大きく異なります。つまり、地域によって民泊を運営するための許可の難易度も大きく異なるということです。

そのため、各都道府県や市町村が定める条例を比べ、よく理解した上で民泊物件をどこに持つかを吟味することが大切です。よく分からない場合には、「◯◯市の条件を満たしているから大丈夫」と安易に考えるのではなく、その地域の専門家や保健所に相談するようにしましょう。

マンションで民泊を始める場合は管理規約を確認する

民泊となる物件は自身で所有する不動産であれば運営することが可能ですが、マンションの一室を活用して民泊を運営する場合は、マンションの管理規約を確認する必要があります。

マンションによっては「住宅として使用するものとし、それ以外の用途での使用は認めない」と明記し、民泊での利用を禁止しているマンションもあるからです。民泊新法でも同様の記載があり、管理規約で住宅以外の使用を禁止されている場合は、民泊の営業は認められないということが記載されています。

もし、自身が所有するマンションが民泊運営に活用できそうにない場合は、マンションのオーナーや管理人に交渉してみるのも手です。場合によっては管理規約を変えることができる可能性もあるでしょう。

必要となる消防設備を把握しておく

民泊は、消防法で全て特定防火対象物として見なされています。特定防火対象物とは、旅館、ホテル等宿泊に係る施設のことを指します。

民泊として活用する部屋が住宅の一室だけであったとしても、消防法では特定防火対象物に当たるため、一般の住宅よりも高度な消防設備が必要になるのです。

民泊新法では消火器、火災報知器、そして誘導灯といった消防設備の設置が義務付けられています。特に、自動火災報知器設備は工事ができない物件もあるため、注意する必要があります。

住宅ローン控除の適用が受けられない場合がある

既に住宅ローン控除の適用を受けていた場合、民泊運営をすることでその控除がなくなってしまう可能性があります。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、「個人がその居住の用に供する一定の家屋を取得し、原則として制度の適用を受ける各年の12月31日まで引き続きその居住の用に供している」ことが必要です。

つまり、自宅全体を貸し出す期間が長期化しその回数が増えた際、「引き続きその居住の用に供している」と言えなくなるため、住宅ローン控除の適用が受けられなくなることもあるということです。

具体的な貸し出し期間や回数は明言されていないませんが、一回でも短期間でも貸し出しがあった場合は住宅ローン控除の適用が受けられなくなるリスクがあることを理解しておきましょう。

まとめ

今回の記事では民泊ビジネスを始めたい方に、民泊営業をするまでにやるべきこと、初期費用の目安、そして注意事項をご紹介しました。

安全で信頼できる民泊を運営するためには、本記事でご紹介した内容と民泊新法についてきちんと理解をした上で準備を進めていくことが大切です。

コロナも世界的に落ち着きを見せ、海外旅行、国内旅行、そしてビジネス出張が復活の兆しを見せており、民泊は今後ますます需要が高まる事業になるでしょう。

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